Lors de la vente d’un bien immobilier, le droit de préemption urbain est une règle juridique qui peut s’appliquer. Elle donne priorité à une commune d’acquérir le bien mis en vente, lorsque ce dernier se situe dans une zone dite de préemption. Le droit de préemption s’applique dans un cadre juridique précis et obéit à certaines règles. Il nécessite souvent l’intervention d’un avocat. Que faut-il savoir sur cette règle juridique ? Quelles sont les activités de l’avocat en cette matière ?
Le droit de préemption urbain : le cadre légal
Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous avez généralement la liberté de le vendre à qui vous le voulez. Cependant, pour certains biens, votre liberté est relativement restreinte. De fait, si le bien est situé dans une zone de préemption, vous devez en proposer la vente prioritairement à la commune où se trouve le bien mis en vente. En pratique, la loi dispose que, sur les biens ayant une telle localisation, la commune reste prioritaire à tout autre acquéreur.
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Cette priorité d’acquisition échue à la commune est appelée droit de préemption urbain (DPU). Ainsi, pour décider de préempter, c’est-à-dire de faire valoir son droit d’acquéreur privilégié, la commune dispose d’un délai de réflexion de 2 mois. Il s’agit d’un délai incompressible, dont le dépassement sans suite vaut renonciation. Pour rappel, une zone de préemption est un périmètre délimité par une collectivité publique pour y réaliser des travaux d’aménagement urbain.
L’avocat dans la mise en œuvre du DPU
Collectivités ou particuliers, vous pouvez faire appel à un cabinet spécialisé en droit public et DPU, pour faire valoir vos intérêts en cette matière parfois complexe.
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Les activités de l’avocat vis-à-vis des collectivités
Si la collectivité décide de faire valoir son droit de préemption, elle aura besoin de se faire accompagner par un avocat spécialiste du DPU. Il va représenter la collectivité publique et piloter l’élaboration de la décision de préemption. À cet effet, l’avocat conseille l’entité administrative dans la rédaction de ses préemptions. Il défend aussi les intérêts de l’administration dans l’hypothèse où des contentieux indemnitaires et d’annulation surviendraient.
Le rôle de l’avocat à l’égard des particuliers
Il n’est pas rare que l’administration se prévale faussement d’un droit de préemption sur un bien. Dès lors, le particulier vendeur dispose de recours. Cependant, les procédures pour exercer ces recours sont parfois longues, parce que régies par un formalisme rigide. Selon LGP Avocats, l’assistance d’un avocat en droit de préemption urbain est alors nécessaire, pour que le particulier exerce ses droits.
À ces contraintes procédurales, il faut ajouter les illégalités potentielles autour du droit dont se prévaut la collectivité. Elles augmentent les chances du vendeur de voir les préemptions de la collectivité annulées. Il pourra alors réaliser sa vente avec l’acquéreur de son choix. Mieux, il peut réclamer à la collectivité des indemnités pour exercice illégal du droit de préemption.
L’avocat expert en DPU, un allié pour toutes les parties
Si vous êtes propriétaire vendeur ou collectivité publique, pour l’une ou l’autre de ces situations, l’accompagnement d’un avocat expert en DPU vous sera forcément utile. L’avocat vous accompagne afin que vous fassiez valoir vos droits, que le bien en cause appartienne au domaine public ou privé. Il vous évite les longues procédures et vous fait gagner du temps.
Le DPU : fonctionnement et objectifs
Vous souhaitez vendre votre bien alors qu’elle se situe dans une zone de préemption ? Vous devez adresser à la commune détenant ce droit, une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). La DIA permet d’informer l’administration de votre intention d’aliéner, c’est-à-dire de disposer (vendre en l’occurrence) de votre bien. Elle dispose de 2 mois pour exercer son droit de préemption. Passé ces 2 mois, vous pouvez disposer librement de votre bien. Le défaut de soumission de la DIA peut entrainer la nullité de la vente sur 5 ans, à compter de la date de signature de l’opération de vente.
Dans le cadre d’une telle opération, il appartient au notaire de s’assurer de l’existence d’un droit de préemption. Le cas échéant, c’est au notaire de soumettre la DIA à la commune en votre nom, une fois la convention de vente signée. Ce faisant, il procède ainsi à ce qu’on appelle la « purge » du droit de préemption. Il s’agit d’une règle d’ordre public, donc coercitive pour le propriétaire vendeur.
En pratique, le droit de préemption est exercé par la collectivité dans un but d’intérêt général. Le code de l’urbanisme liste les motifs qui peuvent justifier le fait qu’une collectivité préempte. Elle peut vouloir :
- mettre en œuvre un projet urbain ou une politique de l’habitat,
- favoriser le développement du tourisme et des loisirs dans la zone,
- mettre en valeur le patrimoine,
- étendre des activités économiques,
- réaliser des équipements collectifs.
Ce domaine étant complexe, il est donc indispensable de se faire accompagner par un avocat spécialiste, afin de procéder dans les règles.
