L’achat ou la vente de biens en nue-propriété fait partie des opérations immobilières les moins connues. Il s’agit cependant d’un choix qui peut s’avérer avantageux tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. En quoi consiste la nue-propriété et quels sont les bénéfices que l’on peut en tirer ? Voici l’essentiel à connaître à propos de ce mécanisme
Nue-propriété : comment ça fonctionne ?
Lors d’une vente en nue propriété, le vendeur ne cède pas à l’acquéreur tous ses droits. Le bien fait l’objet d’un démembrement. Prévu par le Code civil en ses articles 578 et suivants, ce démembrement distingue deux types de droits. Le premier est dénommé usufruit et le second désigné sous le vocable de nue-propriété. L’individu qui détient l’usufruit sur un bien peut l’occuper ou en percevoir le loyer. La personne qui détient la nue-propriété, elle, a la possibilité de vendre le bien, de le donner ou de le détruire.
En faisant l’acquisition d’un bien en nue-propriété, l’acquéreur cède au vendeur l’usufruit du bien acheté pour une certaine durée. Cette durée est déterminée par les deux parties dans le contrat de vente. Le démembrement du bien peut prendre fin dans plusieurs cas :
– décès de l’usufruitier,
– expiration du délai du démembrement défini dans le contrat,
– non-usage de l’usufruit pendant une durée de 30 ans,
– renonciation de l’usufruitier à ses droits sur le bien,
– dégradation du bien imputable à l’usufruitier.
Dès la fin du démembrement, l’acquéreur récupère ses droits d’usufruit. Disposant désormais de tous les droits sur le bien, il peut à présent l’occuper ou le mettre en location.
Quels en sont les avantages ?
La nue-propriété a de multiples avantages.
- Un prix d’achat inférieur à la valeur du bien
Lorsqu’un acheteur effectue un achat en nue-propriété, il bénéficie d’une décote sur le prix. Fixée à un minimum de 30 %, cette décote peut aller jusqu’à 50 %. Elle est fonction de la durée du démembrement, de la nature du bien et de sa localisation géographique. L’acquéreur réalise donc littéralement une bonne affaire.
- Une charge financière allégée
Pendant la durée du démembrement, tous les travaux d’entretien reviennent à l’usufruitier. Des exceptions sont cependant prévues par le Code civil en son article 606. Il s’agit notamment de tous les travaux concernant :
– les gros murs et les voûtes,
– les digues, les clôtures et les murs de soutènement,
– les couvertures et les poutres.
Par ailleurs, durant tout le délai du démembrement, l’acquéreur n’a à s’acquitter d’aucune taxe foncière.
- Une rentabilité accrue
L’achat en nue-propriété a, pour l’acquéreur, un effet levier. En prime, la nue-propriété croît mécaniquement en valeur chaque année. En second lieu, durant toute la durée du démembrement, la valorisation immobilière du bien évolue. Ainsi, au moment où l’acquéreur récupère tous les droits sur son bien, son investissement est déjà très rentable. De plus, les crédits immobiliers qu’il aurait contractés ne représentent qu’une fraction de la valeur réelle du bien.
- Aucun droit à payer lorsque le démembrement est terminé
La récupération de tous les droits sur le bien ne s’accompagne, pour l’acquéreur, du paiement d’aucun droit. Et aucune démarche administrative n’est nécessaire pour la réunification du droit d’usufruit et de celui de nue-propriété.
- Possibilité d’économiser sur les droits de succession
La nue-propriété n’implique pas que des achats ou des ventes en nue-propriété. Elle a également rapport aux donations. Lorsqu’un individu lègue un bien par le mécanisme de la nue-propriété, il paie des droits de donation réduits. Ces droits sont, en effet, calculés sur le montant de la nue-propriété et non sur celui de l’usufruit. Et ce calcul se base sur l’âge du donateur. Les droits de donation évoluent proportionnellement à l’âge du donateur.
La nue-propriété, quoiqu’elle soit méconnue, fait partie des investissements immobiliers les plus rentables. Elle permet d’acquérir un bien à moindre coût sans en jouir afin de laisser sa valeur croître. À préciser que ce type d’opération financière est pour ceux qui ne désirent pas un retour sur investissement rapide.
