Prêt immobilier : a-t-on toujours le droit au APL lorsque l’on est primo-accédant ?

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La nouvelle loi de finances 2018 a restreint le champ d’action de l’APL accession, délivrée grâce à deux forts leviers d’action : le Prêt conventionné (PC) et le Prêt à l’accession sociale (PAS). Cette aide permet aux revenus modestes de bénéficier d’un coup de pouce pour le remboursement de leur prêt immobilier. S’il n’est aujourd’hui plus possible d’en bénéficier pour l’achat de sa résidence principale dans le neuf, l’ancien permet toujours d’accéder à la propriété grâce à ces dispositifs. Explications.

Principe de l’APL Accession

L’APL Accession est une aide au logement calquée sur le principe de l’APL location. Elle est versée dans le cadre d’un prêt d’accession sociale ou d’un prêt conventionné. Directement versée à l’organisme financier ayant accepté d’octroyer un prêt immobilier, cette aide baisse le montant des remboursements et favorise donc l’accès à la propriété des ménages les plus modestes puisqu’elles passent alors en dessous du seuil d’endettement maximal, estimé à 33 % (un tiers des ressources). Avant la loi de finances 2018, les prêts immobiliers pouvaient concerner l’achat d’un bien dans le neuf comme dans l’ancien et se cumuler avec le PTZ. Désormais, la mesure ne s’applique qu’aux biens anciens, situés en zones tendues, avec possibilité de cumul avec le PTZ.

Bon à savoir : à ce jour, cette reconduction de l’APL Accession est prévue pour 2 ans.

 

Calcul de l’APL Accession

  • Le calcul de cette aide est très complexe du fait du nombre de critères retenus pour son obtention après souscription au prêt immobilier :
  • ressources du foyer de l’avant-dernière année (année n-2),
  • localisation géographique du logement visé (vérifiez les zones : À, B ou C),
  • date de la signature du prêt,
  • montant des mensualités, etc.

 

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Simulation

La Caf a mis en place un outil de simulation assez simple qui permet da savoir instantanément s’il est possible de bénéficier de l’APL Accession, donc d’un prêt immobilier sous la forme d’un Prêt conventionné (PC) ou d’un Prêt à l’accession sociale (PAS).

Plafond à ne pas dépasser

L’APL accession est accordée selon un barème de ressources qui varie en fonction de la zone géographique et de la situation professionnelle.

Grâce à ce dispositif, en 2017, 13 % des prêts financés par Vousfinancer, courtier en prêt immobilier, donnaient droit aux APL Accession.

Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné est un prêt immobilier classique accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État. Il permet de financer jusqu’à l’intégralité de l’opération immobilière, hors frais de notaire, mais aussi certains travaux d’amélioration du logement.

 

Exemple de dépenses ouvrant droit au prêt conventionné

  • Achat d’un logement ancien
  • Travaux d’amélioration
  • Aménagement de locaux non destinés à l’habitation
  • Agrandissement par extension ou surélévation
  • Travaux réalisés en vue de faire des économies d’énergie

PTZ ou prêt à taux zéro

Prêts et/ou aides complémentaires

Si le prêt immobilier accordé dans le cadre de cette formule ne couvre pas l’intégralité du besoin de financement, il est possible de contracter un prêt complémentaire ou d’obtenir une aide.

  • Prêt à taux zéro (PTZ)
  • Écoprêt à taux zéro
  • Prêt d’épargne logement
  • Prêt Action logement
  • Complément de prêt accordé aux Français rapatriés d’outre-mer titulaires d’un titre d’indemnisation
  • Prêt pour les fonctionnaires
  • Prêt-relais dans l’attente de la vente du précédent logement
  • Aide personnalisée au logement (APL)

 

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale (PAS) favorise l’accession à la propriété des familles aux revenus modestes. Comme pour le prêt conventionné, il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État.

Exemple de dépenses ouvrant droit au prêt d’accession sociale

  • Achat d’un logement ancien
  • Travaux d’amélioration
  • Aménagement de locaux non destinés à l’habitation
  • Agrandissement par extension ou surélévation
  • Travaux réalisés en vue de faire des économies d’énergie

Prêts et/ou aides complémentaires

Ils sont identiques à ceux du Prêt conventionné.

Pour conclure, il est encore possible de bénéficier d’une APL Accession sociale dans le cadre d’un Prêt conventionné ou Prêt à accession sociale. Cependant, sauf avis contraire du législateur, la mesure n’est prévue que pour deux ans encore…

Quels sont les critères pour bénéficier de l’APL ?

Si l’APL est une aide précieuse approuvée par le Ministère du logement afin de permettre aux ménages modestes d’acheter un logement, elle exige toutefois un certain nombre de conditions. Ainsi, pour en bénéficier et devenir propriétaire de votre propre maison, vous devez être :

  • Locataire ou sous-locataire
  • Résident d’un foyer d’hébergement : Ehpad, etc.
  • Bénéficier d’un prêt d’accession sociale ou d’un PC avec des revenus ne dépassant pas le plafond imposé par la loi en vigueur

L’APL s’adresse également au propriétaire bénéficiant d’un prêt à l’accession sociale ou d’un prêt conventionné (logements installés uniquement dans les zones éligibles depuis le 1er janvier 2018).

En revanche, le bien immobilier doit aussi répondre aux paramètres suivants :

  • Se trouver dans l’Hexagone
  • Être la résidence principale du demandeur
  • Être conventionné : convention établie entre l’État et le propriétaire
  • Respecter les critères de décence : surface habitable supérieure à 9 m² avec une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 m, ou un volume habitable de 20 m²

Comment faire une demande d’APL ?

La demande d’APL se fait directement sur Internet via le site officiel de la Caisse d’allocation familiale. Néanmoins, le demandeur peut remplir un formulaire papier pour faire sa demande. Ce dernier est disponible auprès de l’agence physique de la CAF.

Si vous n’êtes pas éligible à cette aide au logement, vous pourrez toujours bénéficier de l’allocation logement social (ALS) de la part de la CAF. Il est aussi possible d’ouvrir un Plan épargne logement dans la banque de votre choix pour préparer votre projet immobilier.

Acquisition immobilière : quid du prêt à taux zéro ?

Dispositif de soutien à l’accession à la propriété des ménages à revenus intermédiaires et modestes, le prêt à taux zéro ou PTZ est considéré comme un apport personnel et proposé par la plupart des établissements bancaires. Prorogé jusqu’au 31 décembre 2021, il doit toujours être associé avec un autre prêt comme un emprunt immobilier.

Le PTZ est accordé sous conditions de revenus afin de faciliter l’accès à la propriété, idéal donc pour le primo accédant.

  • Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un prêt à taux zéro ?

Pour être éligible au PTZ, vous ne devez pas être propriétaire d’une résidence principale durant les deux dernières années qui précèdent la souscription du prêt. De plus, la somme sollicitée ne doit pas financer la totalité de l’achat du bien, sachant que le PTZ doit être complété par un prêt immobilier ou plusieurs crédits de diverses natures. Enfin, il ne doit pas dépasser le montant maximum du ou des autres crédits, dont la durée de remboursement est supérieure ou égale à 2 ans.

Bon à savoir : dans certains cas il est possible d’obtenir un prêt à taux zéro sans avis d’imposition.

  • Comment déterminer le montant du PTZ ?

Le montant du PTZ dépend de plusieurs facteurs :

  • L’état du bien : logement neuf ou ancien
  • Le prix d’achat du logement
  • La zone dans laquelle est situé le bien
  • Le nombre d’occupants

Concrètement, il correspond à une partie du coût total de l’acquisition dans la limite d’un plafond, sachant que les banques étudient aussi les ressources du demandeur en prenant en compte le revenu fiscal de base des futurs occupants du logement.

  • À qui s’adresser pour s’octroyer un PTZ ?

Presque tous les établissements bancaires en France distribuent une offre de prêt à taux zéro. Il suffit donc d’adresser directement votre demande à la banque de votre choix.

Bon à savoir : avant de réaliser un projet immobilier (construction, acquisition, travaux, location…), il convient d’établir un plan de financement pour déterminer les ressources et les dépenses nécessaires au bon déroulement des opérations. Lorsque vous envisagez de souscrire un crédit immobilier, n’oubliez pas de vérifier votre capacité d’emprunt en effectuant une simulation de prêt sur Internet.

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