Trois techniques infaillibles pour éviter les mauvais locataires

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Quand vous avez acheté cet appartement situé dans le 15e arrondissement de Paris, votre objectif était clair : le rentabiliser. Quelques annonces immobilières plus tard, votre vœu a été exaucé. Dorénavant, vous êtes un bailleur en bonne et due forme.

Seulement voilà, quelques mois plus tard, le rêve vire au cauchemar. Votre locataire aux allures si angéliques se transforme en véritable plaie.

Non-paiements du loyer, dégâts de l’habitation, tapage nocturne… Un locataire peut très vite devenir une épine dans le pied d’un propriétaire immobilier. Comment éviter pareille situation ? À elles seules, ces trois méthodes vous garantissent des transactions faciles 95 % du temps.

1/ Effectuer des recherches avant d’accepter un locataire


Un bon gestionnaire immobilier est un subtil mélange entre James Bond et David Rockefeller. Vous devez être capable de gérer vos finances d’une main de fer et, de l’autre, de fouiller le passé de vos collaborateurs.

Se faire une première impression avec Facebook


Aujourd’hui, ce ne sont pas les moyens d’obtenir des informations qui manquent. En France, 35 millions de personnes sont des utilisateurs actifs de Facebook. C’est le réseau social le plus populaire au monde. À coup sûr, votre potentiel locataire y a un compte.

En tapant son nom dans la barre de recherche, vous pouvez avoir une idée de son style de vie. S’il publie fréquemment des vidéos où l’alcool coule à flots et la musique transperce les tympans, la vie dans une résidence familiale risque d’être compliquée.

Creuser plus en profondeur avec Google


Autant que la collecte d’informations réalisée par le géant du web vous serve à quelque chose. C’est incroyable tout ce que vous pouvez apprendre en recherchant le nom d’une personne.

Néanmoins, ne jugez pas trop vite. En France, 228 857 personnes ont comme nom de famille « Martin » sans pour autant être apparentées. Il n’est pas sûr que le Jean Dupont qui a été incarcéré à Marseille soit le même que celui qui souhaite louer votre appartement. Agissez avec prudence.

Mener une enquête de crédit


Ce beau jeune homme a-t-il des antécédents de mauvais payeur ? Demandez aux candidats la permission de consulter leurs antécédents. Cela vous coûtera quelques euros mais permettra de vous assurer de leur solvabilité.

Avant de laisser entrer qui que ce soit dans l’un de vos logements, investissez dans une enquête de crédit. Une personne qui a constamment de la peine à rembourser ses créances ne changera probablement pas d’attitude de sitôt.

Vérifier ses antécédents judiciaires


Tout le monde a droit à une seconde chance. Cependant, il ne faut pas oublier que le taux de récidives est de 59 %. Concrètement, cela signifie qu’une personne condamnée pour non-paiement a six chances sur dix de recommencer. Voulez-vous vraiment prendre ce risque ?

2/ Codifier chacune de vos interactions

Des paiements bancaires ou rien


N’acceptez jamais d’être payé en espèces. L’argent comptant est un moyen de paiement qui n’offre aucune possibilité de suivi.

En cas de non-paiement de loyer, ce sera sa parole contre la vôtre. De plus, vous courez le risque de recevoir des faux billets et donc de perdre de l’argent. Tout le monde a un compte bancaire. Les étudiants, les chômeurs, les travailleurs, les retraités, tout le monde. Il n’y a aucune raison valable d’accepter des liquidités comme moyen de paiement.

Tout échange doit laisser une trace


Bien évidemment, le contrat de bail doit être rédigé par un professionnel du droit immobilier et signé par les deux parties. Mais la codification ne s’arrête pas là.

Lors de vos échanges avec votre locataire, privilégiez les mails ou les messages qui peuvent facilement être sauvegardés en effectuant une capture de tout l’écran. Si vous communiquez par appel téléphonique, enregistrez toutes vos conversations.

Cela peut sembler exagéré jusqu’au moment où votre locataire cesse de payer.

Ne pas faire l’impasse sur le règlement intérieur


Dans un immeuble d’habitation, il est possible d’établir un règlement intérieur pour veiller à l’entretien des parties communes et au respect de tout un chacun. Une rapide recherche sur Internet vous permettra de trouver des modèles à adapter.

Attention cependant, car ce document n’a de valeur juridique que s’il est signé par tous les locataires et le propriétaire de la résidence. Au moment de la signature du bail, faites-le valider par le nouvel arrivant. S’il refuse, évitez tous risques inutiles en rejetant son dossier.

3/ En cas de pépins, réagir rapidement

Les histoires d’appartements occupés pendant des mois, voire des années, par des locataires qui ne payent plus sont légion.

Si après quinze jours, votre locataire n’a pas réglé sa dette, adressez-lui une lettre recommandée. Si après trois jours, il ne donne pas signe de vie, procédez à une mise en demeure. Généralement, deux locataires sur trois régularisent leur situation à cet instant. Toutefois, il se peut qu’il fasse partie du tiers récalcitrant. Dans ce cas, saisissez le tribunal d’instance sans perdre une minute.

En dessous de 4 000 €, les litiges bénéficient d’un traitement rapide. Par contre, si vous laissez les loyers impayés s’accumuler, la procédure peut s’étaler sur plusieurs mois ou années. Et pendant ce temps, vous serez pieds et poings liés.

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