La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une des solutions pour investir son épargne. Mais avant de sauter sur ce produit financier et de faire “all in” comme au poker, il vaut mieux se renseigner, réfléchir et se préparer.
Voulez-vous vous constituer une épargne de précaution avant de faire un investissement ? Connaissez-vous bien vos objectifs ? Quelle est votre tolérance aux risques ?
Autant de questions à se poser avant de foncer tête baissée sur les différents produits d’épargne comme le livret A, le plan d’épargne en actions (PEA), le plan d’épargne retraite (PER), l’assurance-vie… et d’y investir ses économies avec une répartition définit au “doigt mouillé”.
Une des clés est la diversification, la SCPI est une des options, et vous verrez ce qu’il faut savoir avant d’investir en SCPI.
L’épargne de précaution : le point de départ
Chaque mois, vous arrivez à mettre de l’argent de côté et donc à épargner, une fois toutes vos dépenses et vos factures payées. Cette épargne peut très bien rester sur votre compte courant, ce qui serait une mauvaise idée vis-à-vis de l’inflation. Vous pouvez l’investir, mais une partie de cette épargne doit absolument rester disponible rapidement.
Qu’est-ce que l’épargne de précaution ?
En cas de coup dur, vous devez être capable d’avoir un petit matelas de sécurité, disponible de suite. C’est ce qu’on appelle, l’épargne de précaution, c’est un fonds d’urgence que l’on doit être capable de récupérer immédiatement et sans perte de capital.
Son montant dépend de vos revenus, dépenses, objectifs de vie et tolérance aux risques.
L’épargne de précaution et le livret A
L’épargne de précaution est souvent déposée sur le livret A, car le livret A rémunère à 3 % (depuis le 1ᵉʳ février 2023) et en plus, vous pouvez retirer une partie de votre argent à tout moment sans aucune pénalité, ni délai.
Seulement, le Livret A ne permet pas de préserver totalement votre épargne de l’inflation. En effet, le taux d’inflation et plus élevé que son taux de rémunération.
Le livret A est donc une partie de la réponse pour pouvoir investir son épargne de précaution, mais ne doit pas être la seule, pour investir tout son épargne.
Définir ses projets avant d’investir
Une fois votre épargne de précaution investit, vous devez savoir pourquoi vous voulez investir le reste votre épargne, pour un projet en particulier ? Sous combien de temps ? Êtes-vous prêt à prendre des risques pour augmenter vos rendements ?
Définissez vos objectifs
Vous devez savoir pour pourquoi vous voulez investir, pour un complément de revenus ? Pour financer les études de vos enfants ? Pour préparer votre retraite ? …
Selon vos objectifs, certains véhicules financiers seront plus adéquats que d’autres.
Votre horizon de placement
Vous souhaitez une durée de placement courte (moins de 3 ans), moyenne (entre 3 et 10 ans) ou longue (à plus de 10 ans) ?
Choisissez bien, car le but est de ne pas retirer son investissement pendant cette durée, sous peine de pénalités, de perte en capital…
Couple rendement/ risque
Il faut que vous définissiez votre tolérance aux risques, certains sont prêts à en prendre beaucoup, d’autres non.
En général, plus on prend de risque et plus, on est susceptible d’avoir de fort rendement, mais qui dit de plus grands risques signifie plus de probabilité de perdre en capital, d’avoir des dividendes bien inférieurs à ceux escomptés…
Une SCPI, par exemple, est donné par l’AMF sur son indicateur de risque à 3/7 (7 étant le plus risqué et ce qui correspond par exemple à des actions en bourse). Et le meilleur rendement 2023 a été pour la SCPI Transitions Europe avec un Taux De Distribution de 8,16%.
Comprendre la SCPI pour investir
La SCPI est une des solutions pour investir votre épargne, et nous aillons détailler les caractéristiques de ce produit financier pour voir s’il vous convient.
Principe d’une SCPI
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier, qui collecte des fonds auprès d’investisseurs pour pouvoir faire l’acquisition de divers actifs immobiliers sur différents secteurs (les commerces, les bureaux, les immeubles de santé, les plateformes logistiques …).
La SCPI s’occupe de la gestion de ce parc immobilier, et récupère tous les loyers, pour les investisseurs, qui recevront des dividendes (les loyers moins les frais de la SCPI). Ces investisseurs sont alors devenus des associés de la SCPI en achetant des parts dans celle-ci.
Les associés de la SCPI reçoivent les dividendes au prorata du nombre de parts qu’ils ont.
Une part de Société Civile de Placement Immobilier est accessible dès 200€.
Les principaux avantages des SCPI
La SCPI est, ce que l’on appelle, un investissement passif. Une fois vos parts de SCPI achetées, vous n’aurez pas à vérifier tous les quatre matins la situation du marché immobilier, vous n’aurez pas à prendre en charge la location, ni la vente de tel ou tel bien immobilier.
De par sa nature, la SCPI est diversifiée sur différents biens immobiliers et vous permet de diversifier votre portefeuille.
La diversification est même poussée jusqu’à une diversification européenne, puisque les SCPI ont maintenant des stratégies géographiques sur l’ensemble de l’Europe. Et la diversification géographique sur différents pays européens peut apporter des avantages fiscaux.
La SCPI vous permet aussi de mutualiser les risques, en ayant de nombreux locataires et sur différents biens immobiliers.
Les principaux inconvénients des SCPI
Comme sur de nombreux autres produits financiers, vous avez un risque de perte en capital sur les SCPI. La valeur de votre parc immobilier peut aller à la hausse, comme à la baisse si la société de gestion de la SCPI a eu une mauvaise stratégie d’acquisition, ou encore qu’une crise immobilière touche certains secteurs.
Le rendement de la SCPI, lui, n’est pas garanti, il est simple de le comprendre sur un cas extrême : s’il n’y avait plus de locataires, il n’y aurait plus de loyers, donc plus de revenus et les rendements s’effondreraient.
La liquidité peut parfois être limitée sur certaines SCPI, si au moment où vous voulez revendre, votre SCPI a beaucoup plus de demande de retraits que de demandes de souscriptions. Les SCPI ont un fond dédié pour permettre une bonne liquidité, mais celui-ci ne peut suivre si les retraits sont beaucoup plus importants que les souscriptions.
Enfin, sachez que vous avez des frais de souscription sur les SCPI, ce qui diminue votre rendement, celui-ci est complètement lissé sur du moyen terme (c’est d’ailleurs pour cela que l’on conseille en général d’investir en SCPI à moyen terme au minimum). Néanmoins, il existe maintenant des possibilités de réduire ces frais grâce à du cashback, et certaines SCPI sont maintenant à “0 frais de souscription”.
Quelques idées pour investir en SCPI
Vous êtes convaincu, la SCPI est une solution pour vous, si c’est le cas alors vous serez intéressé par les exemples qui suivent :
Exemple 1 : Revenus additionnels simples et sans effort
Si vous cherchez à générer un revenu supplémentaire avec un investissement dans l’immobilier sans avoir à gérer directement des locataires ou à vous exposer à des risques élevés, une solution est d’investir dans des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
Vous pouvez commencer avec un investissement accessible, dès 200€, et faire croître votre portefeuille au fil du temps. En plus de cela, ces investissements génèrent des dividendes, versés trimestriellement (mensuellement parfois pour quelques SCPI).
Par exemple, la SCPI Remake Live offre un rendement attractif avec un taux de distribution de 7,79%. Il est possible de débuter avec l’achat de 5 parts à 204€ chacune et de mettre en place des versements réguliers dès 204€ pour continuer à investir.
Exemple 2 : Anticiper sa retraite
Dans sept ans, vous prendrez votre retraite, et vous ne souhaitez pas augmenter vos revenus actuels de manière significative, afin de ne pas alourdir votre charge fiscale. Cependant, un complément de revenus pourrait être utile à ce moment-là, car votre pension sera inférieure à votre salaire actuel.
Une solution d’investissement consiste à acquérir des parts de SCPI en nue-propriété avec une décote, en utilisant un démembrement de 7 ans.
Prenons l’exemple de la SCPI Sofidynamic, où la clé de démembrement est fixée à 65,5 % pour le nu-propriétaire. Le prix d’une part en pleine propriété est de 300 €, ce qui signifie que vous pouvez l’acheter à un prix réduit de 300 x 65,5 % = 196,50 €.
Pendant ces 7 ans, vous ne percevrez pas de revenus en tant que nu-propriétaire, évitant ainsi l’impôt sur le revenu. À l’issue de cette période, vous récupérez la pleine propriété, évaluée à 300 €, bénéficiant ainsi d’une plus-value nette d’impôt.
En outre, vous pourriez bénéficier d’une éventuelle revalorisation de la part. Une fois redevenu plein-propriétaire, vous avez le choix soit de vendre vos parts, soit de les conserver pour percevoir les dividendes trimestriels, avec un rendement cible de 7 %.
Exemple 3 : Transmettre son patrimoine
Vous anticipez l’avenir et souhaitez déjà organiser la transmission de vos biens à votre héritier, tout en évitant les frais de succession.
Les SCPI offrent la possibilité de réaliser un démembrement viager sur leurs parts. Cette stratégie d’investissement permet de transférer vos biens à vos héritiers, qui deviennent nus-propriétaires, tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée. Cela contribue également à maintenir la cohésion familiale en évitant les conflits lors des successions.
En combinant cette approche avec une donation, vous pouvez contourner les frais de succession.
Imaginons qu’à 53 ans, vous souhaitez faire une donation à votre enfant via un démembrement viager en SCPI, en profitant d’une décote de 50% (applicable pour les personnes âgées de 51 à 60 ans).
Pour ne pas générer de frais de donation, vous pouvez donner jusqu’à 100 000 € à votre enfant.
Ces 100 000 € représentent la nue-propriété, ce qui signifie qu’en tant que parent, vous pouvez investir 200 000 €.
Le parent conserve l’usufruit sur un montant de 100 000 €, leur permettant de percevoir les loyers comme s’ils détenaient 200 000 € en pleine propriété. L’enfant, quant à lui, détient chacun une nue-propriété de 100 000 €.
À votre décès, l’enfant récupère l’usufruit des parts de SCPI, soit 100 000 € chacun, sans frais de succession. Ainsi, l’enfant possédera 200 000 € en pleine propriété de parts de SCPI.
Les SCPI sont une solution d’investissement attrayante pour ceux qui souhaitent investir leur épargne. Les SCPI offrent des avantages significatifs en termes de diversification, d’accessibilité, et des montages financiers intéressants selon vos projets de vie. Cependant, il est crucial de bien comprendre les risques liés à la SCPI avant de se lancer.
