La mise en copropriété est une démarche courante dans l’immobilier, qui permet de diviser un immeuble en lots pour les vendre ou les louer individuellement. Cela concerne généralement des biens situés dans un immeuble collectif, où chaque occupant possède sa partie privative et une quote-part des parties communes. Dans cet article, nous allons définir ce qu’est la mise en copropriété, ses avantages et inconvénients, ainsi que les étapes à suivre pour réaliser cette opération.
Qu’est-ce que la mise en copropriété ?
La mise en copropriété consiste à transformer un bien immobilier indivis, c’est-à-dire appartenant à plusieurs propriétaires sans division précise, en une copropriété constituée de lots distincts. Chaque lot correspond à un appartement, un bureau, un local commercial ou un autre type de bien, ainsi qu’à une fraction des parties communes (escaliers, hall d’entrée, toiture, etc.). Cette opération implique une modification des règles de gestion et de jouissance du bien, afin de prendre en compte les nouveaux droits et obligations des copropriétaires concernés.
Les raisons de recourir à la mise en copropriété
Plusieurs motivations peuvent pousser un propriétaire à mettre son bien en copropriété :
- Diviser un immeuble pour faciliter sa vente ou sa location, en proposant des lots plus accessibles financièrement que la totalité du bien.
- Réaliser un investissement immobilier, en achetant un lot pour le louer ou l’occuper à titre personnel.
- Optimiser la gestion d’un immeuble, en confiant certaines responsabilités (entretien, travaux, assurances, etc.) à un syndic de copropriété choisi par les copropriétaires.
- Adapter la répartition des espaces privés et communs, en fonction des besoins et des souhaits des occupants.
Toutefois, il est important de noter que la mise en copropriété n’est pas toujours possible, notamment pour les biens situés dans des zones protégées (monuments historiques, sites naturels, etc.), dont la division peut être soumise à des contraintes légales ou réglementaires.
La procédure de mise en copropriété : étapes clés
La mise en copropriété nécessite de suivre plusieurs étapes successives :
- Faire réaliser un état descriptif de division : ce document, établi par un géomètre-expert, doit préciser la division de l’immeuble en lots, la consistance de chaque lot (surface habitable, nombre de pièces, dépendances, etc.), ainsi que la quote-part des parties communes attribuée à chaque lot. Il constitue la base du règlement de copropriété et sert à établir les actes de vente ou de location des biens mis en copropriété.
- Rédiger un règlement de copropriété : ce texte, rédigé en général par un notaire ou un avocat, détermine l’organisation et le fonctionnement de la copropriété, les droits et obligations des copropriétaires, ainsi que les modalités de gestion des parties communes (syndic, assemblée générale, etc.). Il doit être conforme à la loi et aux règles d’urbanisme applicables. À noter que certaines modifications du règlement de copropriété peuvent nécessiter l’accord de l’ensemble des copropriétaires, voire une autorisation administrative ou judiciaire (exemples : changement de destination des lots, travaux affectant les parties communes, etc.)
- Procéder à l’immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés tenu par la chancellerie. Cette formalité est obligatoire pour permettre la consultation des informations relatives à la copropriété par les tiers (acheteurs, locataires, etc.). Elle doit être effectuée dans un délai de trois mois à compter de la publication du règlement de copropriété.
- Assurer la gestion courante de la copropriété, soit directement par les copropriétaires, soit en confiant cette mission à un syndic professionnel ou bénévole. Les principales tâches à assumer sont : la tenue d’une comptabilité, l’établissement d’un budget prévisionnel, la souscription d’assurances collectives, l’entretien et la réparation des parties communes, la convocation et l’animation des assemblées générales, le règlement des litiges entre copropriétaires, etc.
Les avantages et les inconvénients de la mise en copropriété
La mise en copropriété présente plusieurs avantages :
- Elle permet de rendre un immeuble plus attractif sur le marché immobilier, en offrant des lots adaptés aux attentes des acheteurs ou des locataires (taille, configuration, prix, etc.).
- Elle facilite l’accès à la propriété, en abaissant le montant des investissements nécessaires pour acquérir une partie d’un bien plutôt que la totalité.
- Elle implique une gestion collective des parties communes, ce qui peut répartir équitablement les coûts et les responsabilités entre les copropriétaires.
Cependant, la mise en copropriété comporte aussi des inconvénients :
- Elle impose une certaine complexité juridique et administrative (rédaction du règlement de copropriété, immatriculation, etc.), ainsi qu’une vigilance pour respecter les obligations légales et réglementaires.
- Elle génère des frais supplémentaires (honoraires du géomètre-expert, du notaire, du syndic, etc.), sans garantie de rentabilité pour les copropriétaires si la vente ou la location des lots ne se réalise pas comme prévu.
- Elle peut entraîner des conflits entre les copropriétaires, en raison de divergences d’intérêts ou de désaccords sur la gestion des parties communes, le règlement de copropriété, etc.
La mise en copropriété est une opération qui peut présenter des attraits pour un propriétaire souhaitant vendre ou louer son bien, à condition de bien maîtriser le processus et les risques associés. Il convient donc de s’informer, de se faire accompagner par des professionnels compétents (géomètre-expert, notaire, syndic, etc.), et de veiller au respect des lois et des règles d’urbanisme en vigueur dans la zone concernée.
