Le débat sur le loyer implicite revient, serpent de mer de l’optimisation fiscale

0

Alors que le gouvernement avait essayé de l'enterrer définitivement en début d'année, l'idée de taxer les loyers implicites pour une meilleure justice fiscale vient d'être réactivée par l'OFCE, suscitant de fortes réactions négatives. Au-delà de la construction intellectuelle, un tel loyer fictif irait à l'encontre de toutes les politiques fiscales d'incitation à l'investissement immobilier. Un bel exemple d'incompatibilité entre une répartition théoriquement plus juste de l'impôt et une politique économique.

Comprendre la notion de taxation des loyers implicites

Fermement rejetée à plusieurs reprises par le gouvernement socialiste, cette idée est régulièrement proposée par des économistes de gauche, cette fois-ci par l'OFCE qui explique que :

Il n'est guère équitable que deux familles de mêmes revenus salariaux payent le même impôt si l'une a hérité d'un appartement tandis que l'autre doit payer un loyer.

En effet, le loyer est une charge qui n'est pas déductible des impôts. L'idée du loyer implicite est donc d'estimer combien le propriétaire devrait payer pour louer son bien, et considérer qu'il se se "loue à lui-même". Il devrait alors payer des impôts sur cet avantage en nature qu'il se consent à lui-même.

Néanmoins, cet impôt supplémentaire ne serait dû que lorsque le propriétaire à fini de payer les remboursements d'emprunt pour acquérir son bien, et serait théoriquement compensé par la baisse d'autres impôts, notamment la suppression de l'ISF, fortement contesté.

En dehors des problèmes pratiques d'application (comment estimer de façon juste le loyer implicite, par exemple), cette taxe repose sur des présupposés de "justice" qui relèvent en réalité d'une politique fiscale contraire à celle mise en place actuellement.

Cette imposition serait contraire à la politique immobilière

Le principal problème de la France, en matière d'immobilier, c'est qu'il coûte extrêmement cher. Pour les ménages, la France est le second pays le plus cher derrière le Royaume-Uni, et un jeune ménage doit, à surface égal, investir deux fois plus en France qu'en Allemagne. Le manque de logements entraîne une tension sur le marché de la location comme sur le marché de l'achat, avec deux conséquences importantes :

  • un poids excessif des loyers pour les ménages aux revenus les plus faibles
  • une gentryfication de plus en plus importante des centres villes et un renvoi dans les banlieues de ces mêmes ménages, avec la difficulté que cela entraîne pour eux (augmentation des durées de transport, etc) et une perte de mixité sociale dans des centres ville de plus en plus chers.

Toute la politique du gouvernement a donc constitué à favoriser l'investissement dans un immobilier de centre ville, soit par le biais de la loi Pinel, qui améliorait la loi Duflot, soit par l'aide à des investissement dans des résidences étudiantes ou pour seniors. Dans le second cas, il y a obligatoirement perception d'un loyer explicite. Par contre, les biens loi Pinel ont vocation a être habités par le propriétaire, après une première période de location.

La menace d'une taxe supplémentaire remettrait en cause les calculs économiques faits par ces propriétaires. Or, en matière fiscale, il n'y a rien de pire que l'incertitude et l'instabilité.

Il n'y a pas d'impôt juste dans l'absolu

De plus, la citation de l'OFCE, sous-entendant une "injustice fiscale" repose sur un ensemble de parti-pris et de pré-supposés qui montrent bien à quelle point la notion de justice fiscale absolue est impossible.

Premièrement, de nombreuses familles sont propriétaires parce qu'elles ont économisé pour arriver à rassembler un premier apport et financer ainsi l'achat de leur bien immobilier. Ce choix d'affectation de leurs revenus leur rapporte à moyen terme un avantage, une fois le remboursement d'emprunt terminé, mais entretemps, il y a eu une diminution de la capacité de consommation (pendant la phase d'économie) et une prise de risque avec l'emprunt. Il est normal, dans une économie libérale, que le risque soit rémunéré par un avantage.

Deuxièmement, de nombreux propriétaires effectuent eux-même des travaux de rénovation importants, qui augmente la valeur de leur bien. Appliquer la logique de loyer implicite dans une optique de justice fiscale demanderait à prendre en compte ces travaux, car il ne serait pas "juste" qu'un couple ayant consacré de nombreux week-end à rénover son appartement soit taxé au même niveau qu'un couple qui a pu acheter un bien de valeur supérieure au début de la période d'investissement.

Sans même parler de l'auto-construction : le coût global du logement étant beaucoup plus faible, le remboursement se termine plus vite, et, à logement équivalent, un ménage ayant simplement acheté paierait des loyers beaucoup plus tard que celui qui se serait lancé dans l'auto-construction…

Sans rentrer plus avant dans les détails, la notion d'impôt juste est qu'il soit calculé de la même façon pour tous, sur des bases stables et votées au Parlement. Tout le reste est subjectif, et purement politique.

Partager >>

A propos de l'auteur