La surface habitable d’un logement est un élément essentiel à prendre en compte lors de la location, de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier. Elle permet en effet de déterminer la taille d’un logement et d’évaluer sa valeur sur le marché. Pourtant, cette notion peut parfois être mal comprise, ce qui peut entraîner des désaccords ou des problèmes lors d’une transaction immobilière. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir la définition précise de la surface habitable et les critères qui permettent de la calculer.
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface habitable, aussi connue sous le sigle SH, correspond à la superficie totale d’un logement pouvant être occupée par ses habitants. Elle englobe l’ensemble des pièces du logement, y compris toutes les surfaces closes et couvertes ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre. La surface habitable sert notamment de base pour établir le montant du loyer ou le prix de vente d’un bien immobilier.
Les critères pour calculer la surface habitable
Les surfaces prises en compte
Pour calculer la surface habitable d’un logement, il est nécessaire de prendre en compte certaines surfaces spécifiques. Voici les principales :
- la surface de plancher construite,
- les emplacements de stationnement couverts et fermés,
- les caves, sous-sols et combles aménageables ou aménagés,
- les balcons, terrasses ou loggias,
- les locaux communs et autres dépendances.
Les surfaces exclues du calcul
Certaines surfaces ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable. Il s’agit notamment :
- des pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre,
- des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres,
- des espaces dédiés au stationnement extérieur (parkings aériens, garages non couverts),
- des équipements collectifs tels que les chaufferies, locaux poubelles, salles de réunion ou locaux à vélos.
Comment mesurer la surface habitable ?
Calcul de la surface de plancher construite
La première étape pour mesurer la surface habitable consiste à déterminer la surface de plancher construite. Cette dernière est établie en soustrayant l’épaisseur des murs et cloisons des différentes pièces de la surface totale du logement. Ainsi, pour chaque pièce concernée, il faut additionner les longueurs des murs extérieurs et retrancher l’épaisseur des cloisons intérieures.
Application des corrections
Une fois la surface de plancher construite obtenue, il convient d’appliquer différentes corrections pour parvenir à la surface habitable. Les principales sont les suivantes :
- retrait des surfaces occupées par les murs et cloisons,
- exclusion des surfaces inférieures à 1,80 mètre de hauteur sous plafond,
- ajout des espaces tels que balcons, terrasses ou loggias (à condition qu’ils soient fermés),
- inclusion des caves, sous-sols et combles aménageables ou aménagés.
Lorsque l’ensemble de ces corrections ont été effectuées, on obtient alors la surface habitable du logement.
Différences entre surface habitable et autres notions similaires
Surface Carrez
Il ne faut pas confondre la surface habitable avec la surface Carrez, qui concerne uniquement les logements en copropriété. La surface Carrez se définit comme étant la somme des superficies des lots de copropriété privatifs, à l’exclusion notamment des parties communes et des annexes privatives. Ainsi, elle peut être différente de la surface habitable, bien que les deux notions soient souvent proches. Dans le cadre d’une vente d’un appartement en copropriété, seules les annonces avec une surface Carrez supérieure à 8 mètres carrés doivent mentionner cette appellation.
Surface totale
La surface totale d’un logement, quant à elle, englobe l’ensemble des espaces intérieurs et extérieurs, y compris les surfaces non habitables ou inaccessibles (par exemple, les greniers non aménagés, les sous-sols non aménageables, etc.). Cette notion est moins courante que la surface habitable, car elle ne permet pas de déterminer précisément l’espace utilisable par les occupants du logement.
Pourquoi est-il important de bien connaître la surface habitable ?
Connaître avec précision la surface habitable d’un logement revêt plusieurs avantages :
- Favoriser une vente ou une location. Les potentiels acheteurs ou locataires sont souvent très attentifs à cette information, qui leur permet d’évaluer rapidement si le bien correspond à leurs besoins en termes d’espace et de confort,
- Déterminer un prix de vente ou un loyer juste. La surface habitable étant l’un des principaux critères pris en compte pour fixer ces montants, il est essentiel de la calculer correctement afin de proposer un prix adéquat et éviter d’éventuels litiges,
- Avoir une base de référence pour les travaux d’amélioration ou d’extension. Connaître la surface habitable permet de mieux étudier les possibilités d’extension ou d’aménagement du logement, ainsi que d’évaluer le coût de ces transformations.
Ainsi, qu’il s’agisse d’une vente, d’une location ou d’un projet de rénovation, la bonne connaissance de la surface habitable est un atout indéniable pour toutes les parties impliquées dans une transaction immobilière.
