Si vous envisagez d’acheter ou de vendre un appartement en copropriété, vous avez sans doute déjà entendu parler de la Loi Carrez. Cette loi est essentielle à connaître pour tout propriétaire ou futur acquéreur d’un bien immobilier soumis au régime de la copropriété, car elle définit avec précision les règles de calcul des surfaces habitables. Dans cet article, nous vous expliquerons en détail ce qu’est la Loi Carrez et comment elle influence la vente ou l’achat d’un logement.
Définition de la Loi Carrez
La Loi Carrez, du nom du député français Gilles Carrez qui l’a proposée, est une loi française promulguée le 18 décembre 1996 et inscrite dans le Code de la construction et de l’habitation. Elle porte spécifiquement sur les biens immobiliers situés en copropriété et a pour objectif de garantir une information claire et transparente sur la superficie réelle de ces logements lors de leur mise en vente.
Champ d’application de la loi
En premier lieu, il est important de noter que la Loi Carrez ne s’applique qu’aux biens immobiliers en copropriété. Il peut s’agir d’appartements, mais aussi de locaux professionnels ou commerciaux, ainsi que de certains parkings et garages. Les maisons individuelles ne sont pas concernées par cette législation.
Superficie privative et loi Carrez
La Loi Carrez impose la mention de la surface dite « privative » dans tous les actes de vente. Pour être considérée comme privative, une surface doit répondre aux critères suivants :
- Avoir une hauteur sous plafond minimale de 1,80 mètre
- Être couverte ou fermée (au-dessus des parties communes)
- Appartenir au seul propriétaire du lot de copropriété concerné
Mentions obligatoires lors de la vente
Lors de la mise en vente d’un bien immobilier soumis à la Loi Carrez, le vendeur est tenu de faire réaliser un mesurage précis de la superficie privative par un expert certifié. Ce dernier va vérifier les plans du logement et mesurer chaque pièce selon les règles définies par la loi, puis établir un certificat Carrez. Ce document doit ensuite être annexé à l’acte de vente, sous peine de sanctions pour le vendeur.
Calcul de la surface habitable selon la Loi Carrez
Le calcul de la superficie habitable selon la Loi Carrez peut paraître complexe en apparence, mais il repose en réalité sur des principes simples et logiques. En voici les principales étapes :
Prise en compte des surfaces closes et couvertes
Pour être intégrées au calcul, les surfaces doivent être situées à l’intérieur d’un lot de copropriété et être couvertes (toit) ou fermées (au-dessus des parties communes). Attention, les balcons, terrasses et jardins ne sont pas pris en compte dans cette superficie.
Déduction des espaces non habitables
Il est ensuite nécessaire de déduire du total des surfaces closes et couvertes celles qui ne sont pas habitables. Il s’agit principalement des :
- Caves, sous-sols et combles non aménagés
- Garages et parkings
- Parties communes de l’immeuble (escaliers, halls, passages…)
Mesurage des surfaces privatives selon la Loi Carrez
Une fois ces éléments soustraits, le professionnel va mesurer chaque pièce du logement pour déterminer sa surface exacte. Pour ce faire, il utilise un mètre laser certifié et effectue plusieurs mesures au sol : longueur, largeur, diagonale. Il prend également en compte la hauteur sous plafond, qui doit être d’au moins 1,80 mètre pour intégrer la surface habitable.
Addition des surfaces privatives pour obtenir la superficie totale
Enfin, il suffit d’additionner toutes les surfaces privatives ainsi mesurées pour obtenir la superficie totale du bien immobilier selon les règles de la Loi Carrez. Cette somme est généralement exprimée en mètres carrés et doit être mentionnée avec précision dans l’acte de vente et sur les annonces immobilières.
Conséquences de la Loi Carrez pour les vendeurs et acheteurs
Tout manquement à ces obligations expose le vendeur à des sanctions pouvant aller jusqu’à la nullité de la vente, ainsi qu’à des pénalités financières. De leur côté, les acquéreurs bénéficient d’une information fiable sur la superficie du bien immobilier qu’ils envisagent d’acheter, ce qui représente un gage de transparence et de sécurité juridique.
Responsabilité du vendeur
Le vendeur a l’obligation de fournir un certificat Carrez lors de la vente de son bien immobilier. En cas d’absence de ce document ou de mention erronée de la superficie, il peut être tenu responsable et doit indemniser l’acquéreur à hauteur de la différence constatée. Si cette dernière dépasse 5 % de la superficie annoncée, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois après la signature de l’acte de vente pour demander la nullité de la transaction et réclamer des dommages-intérêts.
Droit de rétractation de l’acheteur
L’acheteur a également le droit de se rétracter s’il constate une erreur significative dans la mesure de la superficie privative. Il dispose alors d’un délai de sept jours à partir de la remise du certificat Carrez pour exercer ce droit. S’il choisit de renoncer à l’achat, il doit en informer le vendeur et éventuellement lui restituer les sommes versées.
La Loi Carrez joue un rôle crucial dans les transactions immobilières en apportant une garantie de clarté et de transparence pour les parties concernées. Grâce à cette législation, les futurs acquéreurs peuvent investir sereinement dans un bien immobilier en copropriété, tandis que les vendeurs sont tenus de respecter des obligations précises afin de sécuriser la transaction.
