En naviguant sur les offres immobilières, vous avez peut-être déjà rencontré l’expression « franchise de loyer » sans en connaître véritablement le sens. Il est temps d’éclaircir cette notion, très utile pour les futurs locataires comme pour les propriétaires souhaitant louer leur bien.
Le concept de la franchise de loyer
La franchise de loyer fait référence à une période durant laquelle un locataire n’est pas tenu de verser le montant habituellement dû au titre du loyer. Cet accord est passé avec le bailleur, qui renonce temporairement à percevoir ce revenu locatif. Cette fracture peut porter sur un ou plusieurs mois, voire une année entière. La franchise est généralement obtenue en échange de quelque chose , par exemple travaux de rénovation ou autres engagements pris par le locataire.
Les avantages de la franchise de loyer
Pour les parties prenantes, accorder une franchise de loyer comporte certains avantages :
- Elle permet de faciliter les installations pour les nouveaux locataires (par exemple des commerces), car ces derniers bénéficient de temps supplémentaire pour gérer les investissements de départ relatifs à leur nouvelle activité.
- Un bailleur peut ainsi rendre son local plus attractif, particulièrement dans le cas où celui-ci n’a pas trouvé preneur depuis un certain temps. En effet, une offre de franchise de loyer peut séduire un locataire hésitant entre plusieurs opportunités.
- C’est également un élément de négociation dans le cadre d’un renouvellement de bail, permettant à un locataire en place de montrer son engagement et sa bonne volonté à mener à bien des projets de développement pour l’immobilier en question.
La mise en place de la franchise de loyer
Pour être effective, une franchise de loyer doit être mentionnée explicitement dans le contrat de location. Il est important de préciser les modalités concrètes, notamment :
- La durée de la franchise
- Le montant total du loyer à payer lorsque la franchise prendra fin
- Les éventuelles conditions liées à cette exonération temporaire de loyer (réalisations de travaux spécifiques, respect d’un certain délai pour l’ouverture d’un commerce, etc.)
En ce qui concerne la durée de la franchise de loyer, il faut garder à l’esprit qu’une période trop longue peut créer un déséquilibre financier pour le bailleur. Il convient de trouver un accord juste, en cohérence avec les besoins et les possibilités des deux parties.
Les différents types de franchises de loyers
Toutes les franchises de loyer ne se ressemblent pas ! Il existe différentes formules, comme :
- La franchise totale : le locataire ne paie rien pendant la durée déterminée de la franchise. Cette solution est particulièrement intéressante pour les commerçants qui ont besoin d’un délai avant de générer des revenus suffisants pour assumer leurs coûts locatifs.
- La franchise partielle : une partie seulement du loyer est due par le locataire. Ce type de franchise peut être adapté aux situations où le bailleur souhaite soutenir un projet tout en conservant un certain niveau de revenu locatif.
- La franchise progressive : le montant du loyer augmente graduellement sur une période donnée, jusqu’à atteindre le montant total prévu initialement.
Bon à savoir : la franchise de loyer dans la législation française
On pourrait s’interroger sur la légalité d’une exonération de loyer, même temporaire, lorsqu’on connaît les règles très cadrées concernant les locations immobilières en France. Dans les faits, la pratique de la franchise de loyer est parfaitement légale et n’est soumise à aucune limite particulière. Toutefois, il faut bien veiller à ce que l’accord soit clairement mentionné dans le contrat de location et respecte les droits de chacun.
Un élément d’information obligatoire dans le cadre du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Pour rappel, le DPE est un document visant à informer l’occupant ou le futur occupant d’un local professionnel ou commercial sur la performance énergétique de celui-ci ainsi que sur ses caractéristiques. Il doit être annexé au(x) contrat(s) de location ou de vente immobilier.
Depuis le 1er juillet 2021, il est impératif pour les bailleurs et propriétaires de mentionner sur le DPE la présence d’une franchise de loyer si celle-ci est incluse dans le contrat. Il s’agit d’une mesure visant à renforcer l’information des parties prenantes, notamment dans un contexte où la question énergétique prend une place de plus en plus importante dans le secteur immobilier.
La franchise de loyer est donc un dispositif souple, permettant de faciliter les conditions d’installation pour les locataires tout en offrant aux bailleurs un moyen supplémentaire pour valoriser leurs biens immobiliers. Dans tous les cas, il convient d’être vigilant quant aux modalités précises de cette franchise de loyer et veiller à ce qu’elle soit bien inscrite au sein du contrat de location.
