Le dossier de diagnostic technique, plus couramment appelé DDT, est un document essentiel qui intervient dans le cadre de différentes procédures immobilières telles que la vente, la location ou encore la réalisation de travaux. Connaître son rôle et sa composition permet d’anticiper les démarches nécessaires et de mieux comprendre l’engagement pris par les parties concernées.
Les différents diagnostics constituant le DDT
En fonction de la nature du bien immobilier concerné, ainsi que des réglementations en vigueur selon la zone géographique, le dossier de diagnostic technique peut inclure différents diagnostics aux objectifs distincts :
- Diagnostic Amiante (DA) : il repère la présence d’amiante dans les matériaux de constructions pour connaître les risques potentiels liés à cette substance nocive.
- Diagnostic plomb (CREP) : évalue la concentration en plomb, notamment dans les peintures anciennes, pour lutter contre les intoxications et protéger les occupants.
- Diagnostic termites (DT) : traque la présence de ces insectes xylophages dans les bâtiments afin de pouvoir prévenir d’éventuels dégâts causés par leur action sur les structures en bois.
- Diagnostic gaz (DG) : vérifie l’installation intérieure de gaz conforme aux normes de sécurité en vigueur.
- Diagnostic électricité (DE) : contrôle l’installation électrique pour garantir sa conformité aux règles en vigueur et prévenir d’éventuels accidents liés à des équipements défectueux ou mal installés.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : mesure la consommation d’énergie du logement grâce à une classification de A à G.
- État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) : informe des risques potentiels propres à la zone géographique concernée.
- Diagnostic assainissement non collectif : contrôle le bon fonctionnement des installations d’assainissement individuelles telles que les fosses septiques, les filtres compacts et autres dispositifs.
- Surface habitable (SH) : calcule la surface au sol prise en compte pour la détermination du loyer ou encore pour calculer les taxes locales.
Quand doit-on réaliser un dossier de diagnostic technique ?
Trois situations principales nécessitent la constitution d’un DDT :
- La vente d’un bien immobilier : dans ce cas, le dossier doit être annexé à la promesse de vente ou à l’avant-contrat puis à l’acte authentique de vente. Il permet au futur acquéreur de prendre connaissance des divers éléments techniques et environnementaux liés au bien qu’il envisage d’acheter.
- La mise en location : le DDT doit être joint au bail de location afin d’informer le locataire sur les caractéristiques du logement qu’il s’apprête à occuper et éventuellement sur les travaux à prévoir.
- La réalisation de travaux importants : certaines réglementations imposent également la constitution d’un dossier de diagnostic technique avant d’entreprendre des travaux spécifiques, comme par exemple lors de projet de rénovation touchant à l’électricité ou aux installations de gaz.
Délais de validité et responsabilités associées
Le dossier de diagnostic technique comprend des documents ayant une durée de validité variable. Par exemple, un diagnostic plomb est valable pour une période indéterminée si la concentration en plomb est inférieure aux seuils réglementaires. À l’inverse, un diagnostic termites nécessite une actualisation tous les 6 mois. Il est donc important de vérifier la validité de chaque diagnostic avant de procéder à une transaction immobilière.
Concernant les possibles recours en cas de vices cachés ou autres problèmes non détectés lors des diagnostics, c’est le vendeur qui engage sa responsabilité. Ainsi, il doit veiller à choisir des techniciens compétents et certifiés pour l’établissement des différents rapports constituant son DDT. De même, le diagnostiqueur responsable de la réalisation de ces expertises est également soumis à une obligation de conformité quant aux résultats obtenus et transmis.
Étapes pour constituer un DDT
La réalisation d’un dossier de diagnostic technique doit s’effectuer en amont de la transaction immobilière ou des travaux prévus. Voici les étapes à suivre :
- Contactez un ou plusieurs diagnostiqueurs certifiés : n’hésitez pas à comparer les offres de prestataires différents pour bénéficier de tarifs compétitifs et de délais adaptés à votre besoin.
- Faites effectuer les diagnostics nécessaires : assurez-vous que tous les documents obligatoires sont présents dans le DDT, ainsi que ceux requis en fonction du contexte local et spécifique de votre bien.
- Vérifiez la qualité des rapports : veillez à contrôler l’exactitude des informations fournies et à disposer d’une copie numérique ou papier du DDT complet.
- Transmettez le dossier au notaire ou au gestionnaire locatif : une fois les vérifications effectuées, transmettez le DDT aux parties prenantes selon les cas de figure (vente, location, travaux).
Budget et démarches liées au dossier de diagnostic technique
L’établissement d’un DDT a un coût qui varie selon plusieurs facteurs tels que la taille du logement, le nombre de diagnostics à réaliser, la technicité des expertises et la zone géographique. En moyenne, il faut compter entre 300 et 800 € TTC pour obtenir un DDT complet. Un investissement nécessaire pour garantir une transaction immobilière sécurisée et conforme aux exigences légales en vigueur.
