Le viager, une pratique de plus en plus répandue et médiatisée, suscite l’intérêt des investisseurs immobiliers ainsi que des personnes âgées souhaitant bénéficier d’une rente pour améliorer leur quotidien. Mais qu’est-ce que le viager exactement ? Quelles sont ses particularités ?
Définition et fonctionnement du viager
Le viager est un mode de transaction immobilière consistant à vendre un bien immobilier (appartement, maison, etc.) à un tiers qui versera une rente au vendeur jusqu’à son décès. Ce mode de vente permet au vendeur, souvent appelé crédirentier, de jouir de revenus complémentaires grâce aux versements périodiques effectués par l’acquéreur, également nommé débirentier.
Les différents types de viagers
Il existe deux types de viagers selon que le vendeur continue à occuper le logement ou non :
- Viager occupé : Le vendeur continue d’habiter dans le logement jusqu’à son décès. Le prix de vente est alors généralement inférieur à celui d’une vente classique.
- Viager libre : Le vendeur quitte le logement dès la signature de l’acte de vente. Dans ce cas, le prix de vente sera plus élevé puisque l’acquéreur pourra disposer du bien dès la conclusion de la vente.
Le bouquet et la rente viagère
Pour acheter un bien en viager, l’acquéreur devra s’acquitter de deux sommes :
- Le bouquet : Il s’agit d’un montant en capital versé au vendeur lors de la signature du contrat de vente. Bien que facultatif, le versement d’un bouquet permet généralement de réduire le montant de la rente viagère à verser par la suite.
- La rente viagère : L’acquéreur doit s’engager à verser une somme d’argent de manière périodique (mensuelle, trimestrielle, annuelle) au crédirentier jusqu’à son décès. Le montant de cette rente est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat.
Détermination du montant de la rente viagère
Plusieurs facteurs sont pris en compte dans le calcul de la rente :
- L’âge du crédirentier
- La valeur du bien immobilier au moment de la vente
- Les éventuelles prestations sociales dont bénéficie le crédirentier
- Les revenus des deux parties
Le montant de la rente viagère sera donc différent d’une situation à une autre et dépendra principalement de l’espérance de vie du crédirentier et de la valeur du bien.
Les avantages et les inconvénients du viager
Les avantages du viager pour le vendeur
Le viager offre plusieurs avantages au crédirentier :
- Un complément de revenus : La rente viagère versée par l’acquéreur constitue un apport régulier qui permet d’améliorer le quotidien du vendeur.
- Une sécurité financière : En cas de vente en viager, le vendeur est assuré de percevoir une rente jusqu’à son décès, quel que soit son âge ou son état de santé.
- Des avantages fiscaux : Les revenus issus de la rente bénéficient d’une exonération partielle d’impôt sur le revenu ainsi que d’un abattement selon l’âge du crédirentier.
Les avantages du viager pour l’acheteur
L’acquisition d’un bien en viager présente également des avantages pour le débirentier :
- Un prix d’achat inférieur à celui du marché : Le montant global de la transaction (bouquet + rente viagère) sera souvent moins élevé que celui d’une acquisition classique.
- Pas de recours au crédit immobilier : L’acheteur n’a pas besoin d’emprunter auprès d’une banque pour financer son acquisition, ce qui lui permet d’éviter les frais liés aux intérêts et à l’assurance emprunteur.
- Un investissement rentable : Si le crédirentier décède rapidement après la signature du contrat, l’acquéreur s’y retrouve sur le plan financier puisqu’il n’aura pas eu à verser beaucoup de rente viagère.
Les inconvénients du viager
Malgré ses avantages, le viager présente aussi des inconvénients :
- L’aléa de l’espérance de vie du crédirentier : Plus celui-ci vivra longtemps, plus l’acheteur devra verser une rente importante, rendant l’opération moins intéressante financièrement.
- La difficulté de revendre un bien en viager occupé : En cas de changement de situation personnelle ou professionnelle, il peut être compliqué pour l’acquéreur de se séparer du bien tant que le crédirentier est encore en vie.
- Les éventuelles réparations et travaux à réaliser : L’acquéreur d’un bien en viager doit veiller à entretenir celui-ci et à réaliser les éventuels travaux nécessaires pour maintenir sa valeur.
Le viager est donc un mécanisme qui présente des avantages et des inconvénients pour les deux parties. Avant de se lancer dans une telle vente, il est essentiel de bien étudier les spécificités et le cadre juridique du viager, afin de déterminer si cette alternative correspond bien à ses besoins et à sa situation financière.
