Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif de logement mis en place en France pour faciliter l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. Ce modèle offre une alternative intéressante au système classique d’acquisition immobilière, en permettant d’acheter une maison ou un appartement à un prix inférieur à celui du marché. Dans cet article, nous allons explorer les spécificités du BRS, ses avantages et ses conditions d’éligibilité.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est un type de contrat de location longue durée qui se caractérise par deux éléments distincts : le droit de superficie et le démembrement de propriété. Le démembrement de propriété consiste à séparer la propriété du sol de celle du bâtiment construit sur ce sol. Ainsi, l’organisme gestionnaire du BRS demeure propriétaire du terrain, tandis que l’occupant devient propriétaire de son logement.
Cette particularité permet de proposer des biens immobiliers à des prix plus attractifs, car la valeur du foncier n’est pas prise en compte dans le coût d’acquisition du bien. L’objectif du BRS est donc de soutenir l’accession sociale à la propriété en rendant la pierre accessible à davantage de personnes, notamment celles dont les revenus sont modestes ou intermédiaires.
Droit de superficie et durée du BRS
Le droit de superficie est un droit réel accordé à l’acquéreur, qui lui confère le pouvoir d’utiliser et de jouir du bien immobilier pour une durée déterminée. La durée du bail réel solidaire peut varier entre 18 et 99 ans, ce qui assure une certaine pérennité pour l’occupant.
Comment fonctionne le dispositif du BRS ?
Pour mettre en place un bail réel solidaire, il faut que le terrain soit détenu par un organisme de foncier solidaire (OFS), tel qu’une collectivité territoriale ou un établissement public. Ce dernier intervient en tant qu’intermédiaire entre le futur propriétaire et l’organisme financier qui consent le prêt immobilier.
Les avantages du BRS
- Accessibilité financière : Le prix d’achat du logement est inférieur à celui du marché, car la valeur du terrain n’est pas prise en compte. Il devient donc plus facile pour les ménages modestes et intermédiaires d’accéder à la propriété.
- Sécurité : Dans le cadre d’un BRS, l’OFS s’assure que le logement reste toujours occupé par son propriétaire, évitant ainsi les situations de vacance locative ou de saisie immobilière.
- Solidarité entre les générations : La durée du bail réel solidaire permet aux enfants du propriétaire de bénéficier du logement pour une période suffisamment longue, même après le décès de leurs parents.
- Encadrement des plus-values : En cas de revente du bien immobilier, l’occupant ne peut réaliser qu’une plus-value limitée, ce qui évite la spéculation et garantit un marché immobilier plus stable.
Qui peut bénéficier d’un BRS ?
Pour être éligible au dispositif du bail réel solidaire, il faut répondre à plusieurs critères :
- Etre primo-accédant, c’est-à-dire acheter son premier logement ou ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’achat;
- Respecter les plafonds de ressources fixés par l’OFS en fonction du nombre de personnes composant le ménage et de la localisation géographique du logement;
- Occuper le bien immobilier en tant que résidence principale, pendant toute la durée du BRS;
- S’engager à revendre le logement à un autre ménage répondant aux mêmes conditions d’éligibilité, si besoin est.
Les conditions de financement et d’acquisition du BRS
Le financement d’un logement acquis dans le cadre d’un bail réel solidaire peut être réalisé grâce à un prêt immobilier classique, un prêt à taux zéro (PTZ) ou encore un prêt d’accession sociale (PAS). Il est à noter que le recours à un PTZ est avantageux, car il n’est soumis à aucun frais d’emprunt ni intérêt d’emprunt.
Pour acquérir un logement en BRS, l’acquéreur doit fournir une série de pièces justificatives telles que des bulletins de salaire, un avis d’imposition ou encore un contrat de travail. L’OFS vérifie alors l’éligibilité du dossier et valide la demande.
Un dispositif parfois critiqué
Si le bail réel solidaire présente des avantages indéniables pour les ménages modestes, il suscite néanmoins certaines critiques. Certains considèrent ainsi que le dispositif renforce la ségrégation sociale en créant des « zones réservées » aux ménages les plus pauvres. D’autres s’inquiètent également du fait que les occupants ne soient jamais véritablement propriétaires du terrain sur lequel se trouve leur logement.
Néanmoins, le BRS est une solution innovante pour faciliter l’accès à la propriété tout en limitant le coût lié au foncier. En ces temps de crise du logement et de hausse constante des prix de l’immobilier, ce dispositif offre une alternative intéressante pour de nombreux ménages tentés par l’accession à la propriété.
