Vous souhaitez investir dans la pierre pour une résidence principale ou secondaire et vous avez besoin de souscrire un crédit immobilier pour voir aboutir votre projet. Choisir le bon crédit immobilier n’est pas toujours facile et un crédit immobilier sous-entend un emprunt conséquent qui vous engage à le rembourser pendant de nombreuses années. Pour tout comprendre, voici quelques informations pratiques qui vous permettront d’y voir plus clair.
Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?
Un crédit immobilier ou prêt immobilier est un crédit affecté. Autrement dit, pour l’obtenir, vous devrez justifier l’achat d’un bien immobilier : dans un premier temps en fournissant un compromis de vente pour obtenir un accord de principe puis dans un second temps en fournissant l’acte d’achat de votre bien pour obtenir le déblocage des fonds demandés.
Bon à savoir : lors de l’achat d’un bien immobilier, il faut s’acquitter de frais de notaires et parfois même de frais d’agence (lorsque vous passez par une agence immobilière). Le crédit immobilier que vous allez souscrire englobera ses frais. Par contre, certains acheteurs veulent procéder à une ventilation immobilière (c’est-à-dire qu’ils précisent sur le montant total du bien quelle est la part correspondant au prix du mobilier qui restera après la vente : cuisine équipée, meubles de salle de bain…). Cette ventilation immobilière permet de réduire les frais de notaire mais il est important de savoir que la plupart des banques et organismes financiers n’incluront pas le montant de cette ventilation immobilière dans votre offre de prêt. Il faudra donc que cette somme vienne d’un apport personnel.
Le prêt conventionné par l’Etat
Il s’agit d’un prêt réglementé qui est garanti par l’Etat et proposé par les banques ou les organismes de crédits qui ont signés une convention avec l’Etat. Son taux est plafonné en fonction de la durée d’emprunt. Il est bon de savoir qu’il est accordé sans condition de ressources.
A quoi peut servir le prêt conventionné ?
Ce prêt conventionné peut être proposé dans certains cas seulement :
- Pour l’achat d’un bien immobilier : que vous achetiez un appartement ou une maison, que ce bien soit récent ou ancien, pour vous ou pour un locataire, le prêt conventionné pourra vous être accordé si ce bien a vocation d’être votre résidence principale ou s’il constituera pour votre locataire sa résidence principale.
- Pour la construction d’un bien immobilier qui sera votre résidence principale ou qui a pour vocation d’être un investissement locatif (dans ce cas, le bien devra être la résidence principale de votre locataire).
- Pour la réalisation de travaux dans votre résidence principale.
Le prêt conventionné peut financer l’intégralité du prix de vente du logement mais contrairement au crédit immobilier, les frais de notaire ne pourront pas faire partie de l’emprunt.
Taux et durée de remboursement du prêt conventionné
Le taux des prêts conventionnés sont fixés par les banques ou établissements financiers dans la limite d’un taux plafond fixé par l’Etat. Il est différent selon qu’il s’agit d’un taux fixe, d’un taux variable ou d’un taux modulable (c’est-à-dire avec une partie taux fixe et une partie taux variable). Vous pouvez consulter librement les taux plafonds des prêts conventionnés .
La durée de remboursement de ce prêt varie généralement entre 5 à 30 ans.
Pour un financement total, cumulez les prêts
Vous pouvez cumuler le prêt conventionné avec d’autres prêts si celui-ci ne couvre pas la totalité du montant du bien que vous souhaitez acheter. Voici la liste des prêts qui sont cumulable avec le prêt conventionné :
- le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et l’Eco-prêt à Taux Zéro (Eco-PTZ)
- le prêt d’épargne logement
- le prêt action logement (comme le 1% logement)
- le prêt relais
Toutefois, le prêt conventionné ne peut pas être complété par un crédit immobilier classique.
Impact de la situation professionnelle dans l’obtention d’un crédit immobilier
Il va de soi qu’un ménage qui a des revenus confortables et dont les deux membres sont salariés en CDI sont quasiment sûrs d’obtenir un crédit immobilier. Il reste vrai également que les fonctionnaires, quel que soit leur poste et leur revenu sont souvent des clients appréciés des banques du fait de la sécurité supposée de leur emploi.
A l’inverse, on pense que les personnes sans emploi ont plus de difficulté à obtenir un crédit. Cela ne se vérifie pas toujours. En effet, certains prêts sont réservés aux personnes à revenus modestes donc ils peuvent en bénéficier.
Par contre, les personnes qui ont souvent le plus de mal à décrocher un crédit immobilier sont les indépendants (artisans, commerçants, professions libérales…) puisqu’ils ne peuvent pas forcément justifier de revenus constants même si leurs revenus réels sont souvent suffisants pour vivre correctement.
Le mieux reste de faire une demande de crédit en présentant votre situation pour qu’une étude rapide soit faite et pour que vous puissiez obtenir rapidement une réponse de principe avant une étude plus approfondie de votre dossier.
Acheter un nouveau bien avant de vendre son bien actuel : quel crédit immobilier choisir ?
Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier et que vous ne pouvez pas acheter un nouveau bien sans revendre le précédent, deux solutions s’offrent à vous. La première, vous devez commencer par vendre votre bien actuel pour disposer d’un apport suffisant pour financer en partie ou totalement votre futur bien. Dans ce cas, il se peut que vous soyez obligé de trouver une location entre le départ de votre bien actuel et l’entrée dans votre bien futur. En effet, il n’est pas toujours évident de vendre puis acheter un bien de manière synchronisée. La deuxième solution est d’avoir recours à un crédit qui permettra de supporter pour un temps donné votre crédit immobilier en cours et celui à venir. Il existe de type de prêts qui correspondent à cette solution : le prêt relais et le prêt achat-revente.
Le prêt relais
Afin de réaliser une nouvelle acquisition immobilière, environ 40% des acquéreurs revendent leur bien. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale et que souhaitez acheter un nouveau logement, vous allez chercher à vendre tout d’abord votre bien actuel et ensuite utiliser les fonds obtenus pour acheter le nouveau bien. Dans la pratique, l’opération est compliquée et il est souvent nécessaire de passer par le système du prêt relais (autrement appelé crédit relais).
Le principe du crédit relais est le suivant : le prêteur (une banque ou un organisme de crédit) va vous avancer une certaine somme d’argent en fonction de la valeur de votre bien actuel afin d’acheter votre nouveau bien. De cette avance, le prêt relais, vous ne remboursez que les intérêts (vous n’amortissez pas le capital). Dès que votre bien actuel sera vendu, vous pourrez alors solder le prêt relais avec le produit de votre vente. Pour déterminer le montant que l’organisme financier vous prêtera, il vous sera souvent demandé de fournir deux estimations de votre bien effectuées par des agents immobiliers. En plus de cela, le compromis d’achat de votre futur bien sera nécessaire.
Pour le prêteur, le prêt relais peut présenter un risque même s’il ne dure que quelques mois (souvent 1 an maximum parfois renouvelable 1 fois). C’est pourquoi, la plupart du temps, les banques demandent à l’emprunteur de souscrire à une assurance en couverture de prêt. Pour rappel, l’assurance d’un prêt peut être exigée mais vous êtes libre de souscrire cette assurance chez l’assureur de votre choix. D’ailleurs, depuis la mise en place du dispositif Lagarde, la délégation d’assurance est devenue plus facile à obtenir. Il est conseillé pour l’emprunteur de chercher à négocier le montant (donc le taux) de l’assurance.
Le prêt relais est un type de crédit qui existe depuis longtemps. C’est un crédit fréquemment utilisé lors de l’achat d’un bien immobilier mais les banques sont tout de même de plus en plus strictes sur l’acceptation de ce type de prêt. En effet, certaines professions comme les travailleurs indépendants auront plus de mal à justifier des revenus constants (même s’ils sont parfois conséquents) ce qui peut freiner les banques et réduire le nombre de celles qui vous feront confiance et accepteront de vous prêter la somme voulue.
Le prêt achat-revente
Le principe du prêt achat-revente diffère légèrement du prêt relais : il s’agit ici de regrouper votre crédit actuel avec le crédit de votre futur achat. Ainsi, vous n’aurez qu’une seule mensualité et au final un seul crédit. L’avantage c’est que lorsque votre bien actuel est vendu, vous pouvez rembourser une partie (ou la totalité) de votre prêt achat-revente sans pénalité. Le seul moment où vous risquez d’avoir des pénalités de remboursement anticipé, c’est si le prêt achat-revente est effectué dans une autre banque que celle qui possède votre premier crédit. En effet, dans ce cas, la nouvelle banque est obligée de racheter votre ancien prêt (c’est là qu’interviennent les frais de remboursement anticipé).
En souscrivant un prêt achat-revente vous vous engagez à vendre votre bien actuel dans les 2 ans qui suivent la souscription du contrat. Pour déterminer quelle somme le prêteur peut vous allouer, il faudra fournir deux estimations de votre bien actuel (via des agences immobilières comme pour le prêt relais). Le prêteur se basera sur une valeur réelle de 70% de la valeur estimée par l’agence pour calculer la somme qu’il pourra vous prêter ensuite. Cela signifie que lors de la vente effective de votre bien, si le prix de vente est supérieur aux 70% estimés par le prêteur, vous pouvez au choix injecter cette différence au crédit pour le rembourser de manière anticipée ou bien profiter de cet argent comme bon vous semble.
Contrairement à un crédit immobilier standard qui peut avoir un taux fixe, variable ou modulable, le prêt achat-revente à un taux fixe uniquement. Cependant, le montant de ce taux d’intérêts varie d’un organisme financier à l’autre. Il faut donc faire jouer la concurrence même si cela n’est pas toujours évident car il existe moins d’organismes financiers qui proposent le prêt achat-revente et plus qui proposent le prêt relais.
Les meilleurs taux pour les crédits immobiliers
Les taux associés aux crédits immobiliers ne cessent de baisser depuis plusieurs années (avec quelques légères variations par période). C’est notamment pour cette raison que de nombreux propriétaires renégocient leur prêt initial pour obtenir un meilleur taux et baisser ainsi leurs mensualités ou leur durée de remboursement.
Les taux sont souvent bien différents d’un établissement à l’autre. D’ailleurs, ce que l’on regarde en premier lorsque l’on souhaite emprunter de l’argent est souvent le taux du crédit. Hors, un taux très bas ne signifie pas forcément que le coût total du crédit soit le plus intéressant possible car d’autres paramètres pèsent lourds dans la balance. S’ajoute au taux du crédit les frais bancaires. Ces derniers peuvent varier du simple au triple en fonction de l’organisme prêteur. Il y a aussi les frais de remboursement anticipé du crédit qui varie d’une banque à l’autre. Enfin, la durée de remboursement du crédit joue aussi dans le coût total du crédit. Il est donc préférable de regarder le montant total du crédit et de ne pas se fier uniquement à un taux attractif.
Un taux attractif cache parfois quelques contreparties. Après avoir pris connaissance du coût total du crédit, il faut vous méfier des contreparties qui peuvent vous être demandées par le prêteur pour l’obtention de ce prêt. Certaines banques vont vous demander de rapatrier tous vos comptes chez eux ou bien encore de souscrire à certains contrats supplémentaires (comme l’ouverture d’un PEL, d’une assurance vie, d’un contrat de retraite complémentaire…). Toutes ces contreparties, cumulées à votre crédit, peuvent vous coûter très cher. Il y a également le sujet de l’assurance du crédit qui revient souvent. En effet, vous êtes légalement libre de choisir l’assurance qui vous convient le mieux mais certaines banques n’hésitent pas à vous proposer un bon taux de crédit à condition de prendre l’assurance chez eux. Il ne vous reste plus qu’à faire le calcul pour vérifier ce qui sera le plus intéressant dans votre cas. Sachez également que vous pouvez accepter leur offre d’assurance puis changer d’assurance dès l’acceptation du crédit.
Quels sont les prêts aidés qui existent ?
Pour certains futurs acheteurs, il y a différents types de prêts qui peuvent permettent de financer tout ou partie d’un achat immobilier.
Le prêt action logement (1% employeur)
Ce prêt concerne les personnes souhaitant acheter un bien ou le faire construire mais également pour les propriétaires qui souhaitent faire agrandir leur bien actuel. Avec le prêt action logement vous pourrez emprunter jusqu’à 40 000€ sur 25 ans avec un taux fixe de 0.5% hors assurance obligatoire. Le montant attribué ne pourra pas dépasser 40% du prix total du bien à acheter. Ce prêt ne sera possible que pour les personnes salariées du secteur privé et non agricole. Qui plus est, l’entreprise dans laquelle vous travaillez devra compter au moins 10 salariés. Vous pourrez coupler ce prêt avec les deux autres prêts détaillés ci-dessous : le prêt d’accession sociale et le prêt à taux zéro.
Le prêt d’accession sociale (PAS)
Le prêt d’accession sociale a été mis en place pour les familles aux faibles revenus. L’idée étant de permettre à chacun de pouvoir accéder à la propriété. Pour en bénéficier, il faut vous rapprocher d’un organisme financier ayant signé une convention avec l’Etat. Cette convention signifie qu’un taux maximal est fixé par l’Etat. Ce prêt d’accession sociale est accessible dans le cas de l’achat de votre résidence principale (vous pourrez en faire un autre usage uniquement après les 6 ans qui suivront l’achet de ce bien). Son obtention est soumise à votre revenu fiscal de référence d’il y a 2 ans et du nombre de personnes qui constitue votre famille. Il est important de savoir que ce prêt ne servira pas à financer les frais de notaire et les éventuels frais d’agence.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le prêt à zéro est un crédit immobilier qui permet aux ménages qui disposent de revenus modestes de financer l’achat d’un logement ancien ou neuf. Les personnes intéressées par ce type de prêt doivent toutefois remplir certaines conditions pour pouvoir en profiter.
D’abord, les revenus des candidats à l’emprunt ne doivent pas dépasser un certain plafond. Il est calculé selon la situation géographique du bien immobilier ainsi que le nombre de personnes qui occuperont le logement.
Il est à noter qu’une seule demande de prêt à taux zéro peut être faite par ménage. Ce prêt est par ailleurs exclusivement destiné à financer l’achat d’une résidence principale. Les ménages intéressés par l’achat d’une résidence secondaire ne peuvent pas bénéficier de ce prêt. Les emprunteurs doivent en outre occuper le logement financé durant la période de remboursement du prêt immobilier. Si le client déménage, il peut demander le transfert de son prêt à taux zéro.
Le prêt à taux zéro peut être cumulé avec d’autres prêts, notamment le prêt conventionné et le prêt d’accession sociale. Il ne doit pas par ailleurs être l’unique prêt servant à financer le logement de l’emprunteur. Le client doit en effet contracter d’autres crédits dits « principaux » pour acquérir le bien immobilier. En effet, comme le prêt action logement, il ne peut excéder 40% du montant total de votre futur bien. L’avantage de ce prêt réside dans le fait que les intérêts sont nuls. C’est donc une réelle économie dans votre budget.
Comment obtenir sa maison à 15 euros par jour ?
Le dispositif de la maison à 15 euros par jour est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété permettant aux personnes à revenus modestes de devenir propriétaire de leur résidence principale.
Les critères à respecter pour en bénéficier
- Être primo-accédant, c’est à dire n’avoir pas déjà été propriétaire.
- Avoir des revenus modestes.
- Acheter ou faire construire une habitation d’une surface minimum de 85m².
- Acheter un bien dont le montant est compris entre 150 000€ et 185 000€.
Les modalités de remboursement
Le dispositif de la maison à 15 euros par jour s’appuie sur le dispositif du Pass-foncier qui permet de dissocier le prix du terrain de celui du bâti. Ainsi, l’emprunteur ne rembourse au départ que le prix de la construction de la maison (sur 18 à 25 ans) car c’est le 1% logement qui est propriétaire du terrain. Une fois la construction remboursée, l’emprunteur se met à rembourser le terrain (sur une durée de 10 à 15 ans).
Les modalités de financement
Pour financer facilement votre bien, vous pourrez avoir recours au prêt à taux zéro ainsi qu’au prêt d’accession sociale détaillés plus haut dans cet article.
Les sécurités en cas d’aléas
- En cas de difficultés financières, le 1% logement peut racheter la maison et la famille est ensuite relogée.
- En cas de divorce ou de déménagement avant l’achat du terrain, le ménage peut revendre son bien et récupérer son capital.
Délai moyen d’obtention d’un crédit immobilier
Il n’y a pas de délai précis mais sachez que dans un premier temps vous pouvez obtenir une réponse de principe assez rapide. Cela peut se faire par téléphone avec un conseiller ou via une demande de crédit en ligne. Cela ne vous engage en rien mais vous donnera une idée sur vos chances de bénéficier ou non d’un crédit.
Ensuite, l’idéal est de comparer différents organismes financiers pour obtenir la meilleure offre. C’est bien souvent cette étape qui prend le plus de temps, surtout lorsque vous choisissez de passer par une banque où les délais sont longs avant d’avoir un rendez-vous avec un conseiller.
Enfin, une fois votre prêteur choisi et votre offre signée, il faut savoir qu’il y a un délai d’une dizaine de jours avant que l’obtention du prêt soit effective : c’est ce qu’on appelle le délai de rétractation.
Faut-il inclure le prix d’éventuels travaux dans un crédit immobilier ?
Dans tout crédit immobilier, vous pouvez inclure un montant qui sera dédié aux travaux à effectuer dans votre nouvelle habitation. Cela peut se faire de deux manières : vous pouvez faire un crédit global ou demander à ce que votre prêt soit composé de deux lignes différentes. Cette dernière solution vous permet de débloquer les fonds au fur et à mesure de l’avancée de travaux.
Si vous ne voulez pas inclure le montant des travaux dans votre crédit immo, vous pourrez toujours demander un autre crédit de type prêt personnel mais il y a de grandes chances pour que le taux proposé pour ce nouveau crédit soit plus important que pour votre crédit immo donc cela ne sera pas forcément à votre avantage.
Apports personnel partiel ou crédit immobilier intégral : la meilleure solution ?
C’est la grande question que l’on se pose souvent lors de l’achat d’un bien immobilier. Sachez qu’il n’y a pas de bonne ou de mauvaise solution. Tout dépend de votre situation.
- Si vous n’avez pas d’argent de côté, la question ne se pose évidemment pas : vous financerez l’intégralité de votre bien via un crédit immobilier.
- Si vous avez suffisamment d’argent de côté vous pouvez décemment vous poser la question. En effet, si le bien à acheter nécessite des travaux par exemple, vous pouvez financer votre bien grâce à un crédit immobilier et faire les travaux avec votre réserve d’argent. Mais si vous réussissez à obtenir un prêt intéressant, vous avez peut-être intérêt à garder votre d’argent en cas d’imprévus.
- Dans le cas où vous avez un apport personnel très conséquent (vente d’un ancien bien, héritage…), vous pouvez financer intégralement votre nouveau bien sans passer par un crédit immobilier.
Certains organismes financiers vous demanderont un apport personnel mais la plupart du temps, si vous revenus sont suffisants, ils ne vous l’imposeront pas. N’oubliez pas qu’il est important de toujours garder de l’argent de côté pour les évènements imprévus donc ne mettez pas toutes vos économies dans l’achat d’un nouveau bien si vous avez la possibilité de souscrire un crédit immobilier.
Bien choisir la durée d’emprunt pour un crédit immobilier
Les organismes prêteurs sont là pour vous aider à faire le meilleur choix concernant la durée de remboursement de votre crédit. La plupart du temps, l’emprunt se fait sur 10 à 30 ans. Pour bien choisir il faut tenir compte de plusieurs paramètres :
- Le taux d’intérêts : il varie bien souvent en fonction de la durée d’emprunt choisi. Certains organismes vous promettent un taux avantageux mais il est souvent valable sur un emprunt de courte durée.
- L’âge du ou des emprunteurs : si vous avez 25 ans ou 60 ans, vous n’allez certainement pas vous engager sur la même durée. Les organismes financiers seront particulièrement regardant sur ce point.
- Montant des mensualités : il est important de calculer ce qu’il vous restera pour vivre convenablement tous les mois après remboursement de votre prêt. Mieux vaut parfois allonger la durée d’emprunt et avoir plus de souplesse au quotidien.
- Les revenus des emprunteurs : le prêteur va regarder vos revenus actuels pour valider ou non votre crédit mais si vous avez des projets professionnels qui engendreront une perte de revenus, il vaut mieux anticiper cette baisse en réduisant vos mensualités et en augmentant la durée d’emprunt.
- Les projets futurs : on n’y pense que rarement, mais un crédit ne peut être contracté que si votre taux d’endettement ne dépasse pas 35%. Si vous avez des projets personnels qui pourraient nécessiter la demande d’un nouveau crédit (arrivée d’un bébé, achat d’une nouvelle voiture…), pensez-y rapidement pour adapter vos mensualités et votre durée d’emprunt pour ne pas être bloqué par la suite.
