Assurance Dommages Ouvrage : la moins souscrite des assurances construction obligatoires

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Instaurée en 1978 par la loi Spinetta, avec pour objectif de protéger le maitre d'ouvrage, l'assurance dommages ouvrage est obligatoire. Ne pas avoir d'assurance DO quand on fait construire ou rénover est un délit pénal, passible de lourdes amendes. Pourtant, beaucoup de constructeur n'y souscrivent pas. Déjà en 2005, le Sénat avait demandé une amélioration du système, devant le nombre de dossiers non assurés. Qu'en est-il aujourd'hui ?

L'assurance dommages ouvrage obligatoire pour les particuliers comme pour les professionnels

L'assurance dommages ouvrage est obligatoire pour le donneur d'ordre, le maitre d'ouvrage. Son objectif est de permettre d'indemniser rapidement les malfaçons lourdes, la recherche en responsabilité et l'invocation éventuelle de la garantie décennale prenant souvent beaucoup de temps. Le fait de faire jouer cette assurance DO ne remplace pas la garantie décennale du constructeur : elle permet au propriétaire d'être indemnisé plus rapidement. Des délais stricts sont attachés à la procédure de mise en oeuvre des garanties.

C'est une assurance qui est attachée au logement construit ou rénové. Si celui-ci change de propriétaire, l'acheteur bénéficie de l'assurance en question pour la durée de garantie restante. La durée totale est de dix ans à partir de la date de réception des travaux, sur le modèle de la garantie décennale, puisqu'elle la complète.

Pas de sanction pour les particuliers

La loi prévoit une sanction lourde pour le constructeur qui ne s'assurerait pas, jusqu'à 75.000 € d'amende et / ou six mois de prison. Néanmoins, les particuliers qui construisent ou font construire pour leur propre compte (pour habiter eux-mêmes ou pour faire habiter par leurs proches) ne sont pas concernés par cette sanction. L'assurance dommages ouvrage reste obligatoire, mais sans sanction en cas de non souscription.

Une exonération pour les grosses entreprises qui construisent pour elle-mêmes est aussi prévue, si elles sont dans au moins deux des trois situations suivantes à la date de lancement des travaux :

  • total du dernier bilan supérieur à 6,2 millions d’euros
  • chiffre d’affaires du dernier exercice supérieur à 12,8 millions d’euros
  • nombre de personnes employées en moyenne au cours du dernier exercice est supérieur à 250

Néanmoins, un particulier qui ne souscrit pas d'assurance dommages ouvrage aura des difficultés à revendre sa maison dans les dix ans : comme l'assurance est attachée au bien, elle doit être transmise au nouvel acheteur. En l'absence d'assurance DO, c'est vers le propriétaire-vendeur et non vers l'assureur que le nouveau propriétaire se retournera.

Les particuliers rencontrent beaucoup de difficultés à s'assurer

Le prix d'une assurance dommages ouvrage est en général assez élevé (en moyenne 4.000 € à 5.600 € par chantier) et c'est une assurance peu profitable pour les assurances qui doivent prendre à leur compte le litige ultérieur avec l'assureur de la garantie décennale.

De plus, elle est assez complexe, les assureurs demandent souvent une étude de sol, et sont particulièrement frileux pour assurer des dossiers sans architecte ou sans étude de sol, comme des dossiers en auto-construction (dans ce cas, l'assurance DO perd son utilité, puisque le maitre d'oeuvre et le maitre d'ouvrage sont confondus). Le recours au BCT (Bureau Central des Assurances) est une solution, mais la prime dans ce cas, sera souvent élevée.

Comment pallier ces difficultés quand on construit ?

A moins d'être certain de ne pas revendre son bien dans les dix ans, ne pas souscrire d'assurance dommages ouvrage est une économie de court terme qui peut coûter très cher.

Aussi, pour trouver une assurance sans payer des primes trop élevées il est recommandé de :

  • commencer à chercher un assureur le plus tôt possible, les sociétés proposant une assurance DO ne sont pas nombreuses sur le marché
  • si on construit sans architecte, se faire aider par un professionnel, de préférence architecte, ou courtier en assurance, pour le montage de son dossier
  • envisagez des extensions d'assurance : par exemple, en cas de sinistre entrainant des travaux supplémentaires de réparations, vous ne recevez aucune indemnité si vous devez aller loger à l'hôtel
  • en cas d'auto-construction, recherchez avant tout une banque qui ne demande pas d'assurance DO.
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