Succession : l’erreur d’estimation qui coûte des milliers d’euros aux héritiers

Une mauvaise estimation de la valeur d’un bien immobilier au moment de la succession peut entraîner un surcoût fiscal de plusieurs milliers d’euros pour les héritiers.

Lorsqu’un décès survient, les héritiers doivent déclarer la valeur des biens immobiliers du défunt à l’administration fiscale. Cette estimation détermine l’assiette des droits de succession. Or, par prudence excessive ou par manque de références comparables, de nombreux héritiers surévaluent leurs biens. Résultat : ils paient des droits de succession calculés sur une base gonflée, alors que le bien sera parfois revendu bien moins cher quelques mois plus tard.

Ce que dit la loi sur l’évaluation

L’article 761 du Code général des impôts impose d’estimer les immeubles d’après leur valeur vénale réelle à la date du décès. Cette valeur correspond au prix que le marché aurait permis d’obtenir dans des conditions normales de vente. Elle dépend du marché immobilier local, des caractéristiques du bien et de la comparaison avec des biens similaires.

Dans la pratique, plusieurs facteurs poussent à la surévaluation : la crainte d’un redressement fiscal, une estimation approximative sans références solides, l’évolution rapide du marché immobilier, ou encore l’espérance d’une vente à un prix supérieur au marché. Ces erreurs sont fréquentes.

Peut-on rectifier après coup ?

Un jugement récent du tribunal judiciaire de Bordeaux, rendu le 23 février 2026, a tranché cette question. Lorsqu’un bien immobilier est vendu dans les 18 mois suivant la déclaration de succession à un prix nettement inférieur à celui déclaré, les héritiers peuvent demander la rectification de la valeur initialement déclarée. Cette décision ouvre la voie à un remboursement partiel des droits de succession payés en trop.

Mais attention : cette possibilité reste encadrée. Il faut pouvoir prouver que l’estimation initiale était erronée et que la vente ultérieure reflète mieux la valeur réelle au jour du décès. L’administration fiscale peut contester cette demande si elle estime que la vente a eu lieu dans des conditions anormales (braderie, vente familiale, marché déprimé temporairement).

Source : Service Public

Ce que vous devez faire

Avant de déclarer une succession, utilisez le service « Rechercher des transactions immobilières » disponible sur votre espace Finances publiques. Cet outil gratuit permet de consulter les ventes réelles de biens comparables dans votre secteur et d’affiner votre estimation. Vous pouvez aussi faire appel à un notaire pour réaliser un inventaire notarié, qui fixe précisément la valeur des biens et limite le risque de contestation ultérieure. Si vous avez surévalué un bien et que vous le vendez rapidement après la succession, rapprochez-vous d’un notaire ou d’un avocat fiscaliste pour étudier une demande de rectification auprès de l’administration fiscale. Le délai de réclamation est de deux ans à compter du paiement des droits.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.