La location meublée est un type de location qui consiste pour un propriétaire à proposer à un locataire un local d’habitation équipé des meubles et accessoires nécessaires pour y vivre immédiatement. En pratique, ce type de location offre la possibilité aux propriétaires concernés de profiter de deux grands statuts, dont le statut de loueur en meublé non professionnel. En vogue depuis plusieurs années dans de nombreux pays européens, l’investissement en LMNP est une solution de placement de plus en plus appréciée par les investisseurs immobiliers en France en raison de ses nombreux avantages. Découvrez ici l’essentiel à savoir sur ce type de placement aux conditions juridiques et fiscales très intéressantes.
Qu’est-ce que la location meublée non professionnelle ?
La location meublée non professionnelle est un dispositif d’investissement qui consiste en réalité pour un particulier à acheter un bien immobilier et à le louer meublé afin de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux. Depuis 1949, ce dispositif permet aux investisseurs immobiliers de jouir du statut de LMNP qui leur permet dans les faits de percevoir des revenus locatifs non imposés puis de récupérer la TVA selon certaines conditions.
Il convient aussi de préciser que la gestion des biens immobiliers en situation de LMNP est assurée par des sociétés comme Sens Patrimonial, c’est-à-dire des organisations spécialisées en gestion de patrimoine. Ces structures ont plusieurs rôles dans le cadre d’une LMNP.
Les entreprises de gérance prennent en charge de manière générale l’ensemble des tâches inhérentes à l’administration du bien immobilier. Ces tâches sont de divers ordres et incluent à titre d’exemple :
- la recherche et la mise en place de locataires ;
- la réalisation des états des lieux ;
- la perception et le reversement des loyers au propriétaire ;
- l’entretien du bien immobilier en situation de LMNP ;
- et la gestion de conflits éventuels entre locataires.
Ce modèle permet aux investisseurs immobiliers de percevoir des compléments de revenus réguliers, sans avoir à s’impliquer de façon directe dans la gestion quotidienne de leurs biens immobiliers. Aussi, l’investisseur (propriétaire) est lié à la structure de gestion (exploitant du bien) par un contrat de bail commercial classique protégeant les deux parties. Ce type de contrat dure en général 9 ans et peut prendre fin à échéance ou par résiliation à l’initiative de l’une des deux parties au contrat.
Quels sont les avantages fiscaux et les risques inhérents au statut de LMNP ?
La LMNP offre de nombreux avantages aux personnes physiques qui souhaitent faire un investissement dans la pierre. Les facilités fiscales constituent les principaux atouts de ce type d’investissement.
À ces avantages fiscaux s’ajoutent d’autres aspects très intéressants comme la rentabilité et la sûreté ainsi que la facilité relative à la gestion locative du bien immobilier appartenant au propriétaire bailleur. De fait, les avantages de la LMNP englobent des facteurs clés dans le choix d’une solution de placement.
Les avantages fiscaux liés à la location LMNP
Les atouts fiscaux de la location LMNP se matérialisent en fonction du régime d’imposition sélectionné, par des amortissements, abattements ou déductions. Avec le régime réel d’imposition, l’ensemble des charges du propriétaire-bailleur est déductible de ses recettes locatives pour leur montant réel.
Avec ce régime, la valeur d’achat du bien immobilier (mobilier compris) est aussi déductible des revenus liés à la location sous forme d’amortissements comptables. Ici, le propriétaire peut déduire de ses revenus des amortissements représentant jusqu’à 85 % de la valeur du bien et 100 % de la valeur du mobilier.
Complémentaire du régime réel d’imposition, le régime micro-Bic permet au propriétaire de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des loyers obtenus au titre de la location meublée. Ce régime s’applique lorsque les recettes de l’année précédente ne dépassent pas un certain montant.
Les risques liés à la location meublée non professionnelle
L’investissement en LMNP présente un certain nombre d’inconvénients qu’il est important de prendre en compte avant de se lancer dans ce type de placement. Les principales contraintes relatives au statut de LMNP concernent essentiellement :
- le choix du bien immobilier à mettre en location ;
- le choix de l’agence chargée de la gestion du bien immobilier ;
- les changements éventuels de la réglementation fiscale pouvant limiter les atouts du statut ;
- et la complexité de certaines opérations liées à la réalisation de l’investissement en LMNP.
L’investissement en LMNP est une forme de placement qui séduit de plus en plus de particuliers. Cette popularité implique que les biens proposés à la location sont plus nombreux, ce qui suppose également une très forte concurrence sur le marché qui peut nuire à la rentabilité de l’investissement. Pour éviter d’en arriver là, il est indispensable de s’assurer de bien sélectionner le logement à acquérir et à louer.
Quelles sont les conditions à respecter pour être éligible au statut de LMNP ?
Pour avoir le statut LMNP et profiter de ses nombreux avantages, un investisseur doit remplir plusieurs conditions. Ces dernières peuvent être classées en trois catégories que sont :
- les conditions liées au propriétaire bailleur du bien immobilier ;
- les conditions relatives au logement à mettre en location ;
- et les conditions se rapportant aux revenus locatifs.
Le propriétaire bailleur a trois principales obligations, dont celle de ne pas être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur meublé professionnel (LMP).
En ce qui concerne le bien immobilier, l’investisseur doit veiller à ce qu’il soit à usage d’habitation, qu’il soit décent et qu’il dispose de tous les éléments requis pour pouvoir être qualifié de logement meublé. Quant aux revenus locatifs, ils ne doivent pas dépasser un certain niveau pour rester dans le cadre non professionnel.
Quelles sont les étapes à suivre pour réussir un investissement en LMNP ?
L’investissement en LMNP est une opération qui nécessite le suivi de plusieurs étapes clés. La première étape consiste à définir son projet d’investissement ainsi que le budget associé. Une fois que cela est fait, passez au choix du bien immobilier (neuf ou ancien) à acquérir. Les biens immobiliers à privilégier sont ceux adaptés au type de locataire souhaité et se trouvant dans un secteur géographique idéal.
Une fois que vous avez identifié le bien immobilier répondant le mieux à vos attentes, faites une offre d’achat en tenant compte du marché immobilier local et de l’état global du bien concerné. Passez après cela à la finalisation de l’opération d’achat après vérification de la conformité du bien à tous les critères d’éligibilité au statut LMNP.
Dans les 15 jours qui suivent l’acquisition du bien immobilier à louer, faites une déclaration de votre statut LMNP en remplissant le formulaire prévu à cet effet. Choisissez ensuite un régime fiscal avant de contacter le Service des Impôts des Entreprises pour le reste des démarches.
