La loi de finances pour 2026 acte la fin du dispositif Malraux, remplacé par un mécanisme d’amortissement baptisé Jeanbrun. Le changement modifie en profondeur la logique de la défiscalisation immobilière.
Le 9 avril 2026, le Bulletin officiel des finances publiques acte officiellement la suppression du dispositif « Ancien Malraux ». Cette mesure, qui permettait depuis des années de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les travaux de restauration dans des zones protégées, s’efface au profit d’un modèle radicalement différent : le dispositif Jeanbrun.
Ce que permettait le Malraux jusqu’en 2026
Le dispositif Malraux offrait une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des dépenses de travaux, supervisés par un architecte des Bâtiments de France, dans des sites patrimoniaux remarquables. Selon Moneyvox, la réduction annuelle pouvait atteindre 22 000 ou 30 000 euros, les travaux retenus étant plafonnés à 100 000 euros par an. Le propriétaire s’engageait à louer le logement pendant 9 ans minimum. Ce dispositif n’était pas soumis au plafonnement des niches fiscales, ce qui en faisait un outil puissant pour les contribuables fortement imposés détenant un bien classé.
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La fin de ce régime s’inscrit dans un mouvement plus large : après l’extinction du Pinel en 2025, l’État réoriente sa politique fiscale vers l’amortissement plutôt que la réduction d’impôt directe.
Le Jeanbrun, un système d’amortissement sans réduction d’impôt
Le dispositif Jeanbrun, issu de l’article 47 de la loi de finances pour 2026, s’applique aux acquisitions réalisées entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il concerne le neuf sur tout le territoire et l’ancien avec travaux, sous conditions à préciser par décret. Le Particulier indique qu’il permet de déduire fiscalement jusqu’à 80 % du prix d’achat du logement, sous forme d’amortissements étalés dans le temps, déductibles des revenus fonciers.
Dispositif Jeanbrun 2026, comment fonctionne l’amortissement du bailleur privé
Concrètement, le bailleur amortit son bien sur une période longue, ce qui réduit ou annule les revenus fonciers imposables année après année. Le déficit foncier généré peut s’imputer sur le revenu global, selon des modalités qui seront précisées par décret. La location doit être effective pendant au moins 9 ans, au profit d’un locataire sous plafond de ressources, occupant le bien à titre de résidence principale. Les taux d’amortissement varient selon les zones et la nature du bien (neuf ou ancien).
Pas de cumul avec les anciens dispositifs
Le Conseil supérieur du notariat précise qu’aucun cumul n’est possible avec d’autres dispositifs comme le Malraux. Le Jeanbrun s’adresse aux investisseurs disposant de revenus fonciers significatifs et d’une tranche d’imposition élevée, pour qui l’amortissement d’un bien de 300 000 ou 400 000 euros produit un effet fiscal étalé mais durable. Pour les contribuables qui misaient sur une réduction d’impôt immédiate de 30 000 euros via le Malraux, le changement de logique est total : l’avantage devient progressif, non plus concentré sur les premières années.
Reste que la disparition du Malraux ferme définitivement la voie aux opérations de restauration patrimoniale bénéficiant d’un coup de pouce fiscal direct. Les SCPI « fiscales » investies dans des biens Malraux devront réorienter leur stratégie. Les propriétaires de monuments historiques conservent, eux, leur régime spécifique, toujours en vigueur et non plafonné, mais réservé à une minorité de contribuables.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
