Dispositif Jeanbrun 2026, comment fonctionne l’amortissement du bailleur privé

Le statut fiscal du bailleur privé inscrit dans la loi de finances 2026 instaure un mécanisme d’amortissement sur neuf ans et porte le plafond du déficit foncier à 21 400 euros annuels.

Moins de 10 000 logements neufs réservés par des investisseurs en 2025, contre 60 000 avant le Covid. La chute est nette. Le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre chargé du Logement et de la Ville Vincent Jeanbrun, vise 50 000 logements locatifs supplémentaires par an en s’appuyant sur deux leviers : l’amortissement fiscal du bien et un déficit foncier imputable sur le revenu global dans une limite majorée. L’engagement de location porte sur neuf ans, avec plafonds de loyers et de ressources. Aucune restriction géographique ne s’applique.

Amortissement entre 3,5 et 5,5 % selon le niveau de loyer

Dans le neuf, le taux d’amortissement annuel varie selon la nature de la location. Le taux atteint 5,5 % pour les logements loués sous plafonds intermédiaires, 4,5 % pour les loyers conventionnés Anah, et 3,5 % au-delà. Ces taux s’appliquent sur le prix d’acquisition majoré des frais, dans la limite d’un montant imputable qui dépend du loyer pratiqué. Le propriétaire amortit chaque année une fraction du capital immobilisé, réduisant d’autant son revenu foncier imposable.

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L’ancien devient éligible à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat, avec une exigence de performance énergétique en sortie : DPE A ou B. Les taux d’amortissement s’établissent alors entre 3 et 4 %. L’imputation sur le revenu global reste encadrée par le plafond de droit commun de 10 700 euros annuels pour cette fraction d’amortissement.

Déficit foncier porté à 21 400 euros, sous condition de travaux énergétiques

Le déficit foncier classique, limité à 10 700 euros imputables sur le revenu global, passe à 21 400 euros dans le cadre du dispositif Jeanbrun lorsque des travaux de rénovation énergétique sont réalisés. Ce plafond majoré concerne les investisseurs qui engagent des dépenses pour améliorer la performance du bien. Le cumul amortissement et déficit foncier majoré offre une marge de manœuvre fiscale inédite par rapport aux dispositifs antérieurs.

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Pour l’ANACOFI IMMO, branche immobilière de la première organisation représentative des conseils en gestion de patrimoine en France, le niveau de travaux retenu dans l’ancien (30 %) et l’exigence de réhabilitation lourde impliquant d’atteindre un DPE A ou B imposent des contraintes importantes, plus difficilement surmontables pour un particulier, et limitent les biens immobiliers éligibles. Rénover un appartement ancien pour le rendre quasiment aussi performant qu’un neuf suppose des autorisations en copropriété et un budget conséquent. Un professionnel de l’investissement locatif interrogé par Investir parle d’un dispositif « inopérant dans l’ancien ».

Le marché immobilier évolue dans un contexte de tension. Les réservations de logements neufs ont reculé de 23 % sur un an selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers. Les ventes aux investisseurs ont chuté de 41 % au premier trimestre 2025. L’absence de zonage géographique élargit le champ d’application, mais les exigences techniques dans l’ancien risquent de concentrer l’effet du dispositif sur le neuf. L’Alliance pour le logement reconnaît que des ajustements seront sans doute nécessaires afin que le dispositif puisse pleinement atteindre ses objectifs.

Source : MySweetimmo · Medicis Patrimoine · Capital

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