Immobilier 2026 : pourquoi les appartements redémarrent et pas les maisons

Le marché immobilier français, en repli de 4,7% sur un an (T3 2024), connaît une reprise à deux vitesses : les appartements retrouvent des couleurs (+3% depuis janvier 2026) pendant que les maisons traînent encore la patte.

Après deux ans de correction brutale — le volume de transactions est tombé à 800 000 en 2024 contre 1,1 million en 2022 — le marché se stabilise enfin. Mais tous les biens ne bénéficient pas du même rebond. Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières, source officielle DGFiP) montrent une divergence nette depuis début 2026 : les appartements regagnent du terrain, portés par la baisse des taux (3,5% en moyenne sur 20 ans) et le retour des primo-accédants. Les maisons individuelles, elles, affichent encore une quasi-stagnation des prix (-0,5% à +0,8% selon les régions).

Cette fracture s’explique par trois facteurs concrets. D’abord, le budget : avec un taux à 3,5%, acheter un appartement de 200 000 € reste accessible pour un ménage gagnant 4 500 € net mensuel. Une maison à 350 000 € exige un revenu de 7 000 € — hors de portée pour beaucoup. Ensuite, la localisation : les appartements en centre-ville captent la demande locative (étudiants, jeunes actifs), tandis que les maisons périurbaines souffrent de la hausse du coût de l’énergie et des trajets. Enfin, la rénovation : un appartement DPE E se négocie avec une décote de 8 à 12%, une maison énergivore peut perdre jusqu’à 20% de sa valeur — et les travaux coûtent deux fois plus cher (isolation toiture, menuiseries, chauffage).

Ce qui change concrètement

Les chiffres DVF confirment cette reprise sélective. À Bordeaux, où Human Immobilier (créée en 1997, 42 collaborateurs, siège au 28 avenue Thiers) observe le marché de près, les appartements T3 en centre-ville affichent une hausse de 2,5% depuis janvier 2026, autour de 4 200 €/m² en moyenne. Les maisons bordelaises stagnent à 3 800 €/m². Même schéma à Lyon, Nantes ou Toulouse : l’appartement redevient le placement refuge des investisseurs qui visent la location meublée ou le LMNP.

SCPI sans frais d’entrée : l’arnaque des frais de sortie cachés

Mais attention au piège des annonces triomphalistes. Cette reprise reste fragile. Les banques accordent encore 15% de crédits en moins qu’en 2022. Les taux peuvent remonter si l’inflation repart. Et surtout : tous les appartements ne se valent pas. Un bien mal situé (rez-de-chaussée bruyant, copropriété dégradée, DPE F ou G) peut rester invendable pendant des mois, même en marché haussier.

Ce que vous devez faire

Si vous visez un appartement en 2026, jouez la carte du timing : les vendeurs qui espéraient encore 2023 commencent à baisser leurs prix face au retour des acquéreurs. Négociez serré, surtout sur les biens énergivores — vous obtiendrez 10 à 15% de décote si vous présentez un plan de rénovation chiffré. Pour les maisons, attendez encore six mois : tant que la demande reste atone, les prix n’ont aucune raison de remonter. Et quelle que soit votre cible, faites vérifier le DPE par un diagnostiqueur indépendant avant de signer — les annonces sous-estiment systématiquement la consommation réelle.

Immobilier : pourquoi la guerre au Moyen-Orient pourrait tuer la reprise

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.