Fonds euros 2025 à 2,65% : pourquoi les SCPI écrasent désormais l’assurance-vie classique

Les fonds en euros ont rapporté 2,65% en moyenne en 2025 selon Boursorama. Soit à peine de quoi couvrir l’inflation. Pendant ce temps, les SCPI de rendement affichent des taux de distribution entre 4% et 5,5% nets de frais de gestion.

Les épargnants français détiennent 1 900 milliards d’euros sur les fonds en euros de l’assurance-vie. C’est le placement préféré des ménages depuis trente ans. Mais en 2025, le rendement moyen s’est établi à 2,65% selon les données consolidées par Boursorama, institution financière créée en 1989 et dirigée aujourd’hui par Benoit Grisoni. Un chiffre qui marque une quasi-stagnation par rapport à 2024 (2,6%) et qui pose une question patrimoniale brutale : combien de temps peut-on encore justifier de laisser dormir son épargne sur un support qui rapporte moins que le Livret A majoré de 1,15 point ?

Cette performance médiocre intervient dans un contexte où les placements immobiliers indirects — SCPI en tête — affichent des taux de distribution qui dépassent structurellement les 4%. Certaines SCPI de bureaux en Île-de-France distribuent même 5,2% à 5,5% nets de frais de gestion. L’écart n’a jamais été aussi flagrant. Et il oblige à repenser l’allocation patrimoniale des investisseurs qui cherchent du rendement sans renoncer à la sécurité relative.

Les fonds euros en 2025 : une performance qui ne trompe personne

Le rendement moyen de 2,65% cache des disparités importantes. Les meilleurs fonds euros — souvent réservés aux contrats haut de gamme ou aux versements importants — ont dépassé 3,2%. Les moins bons plafonnent à 1,8%. Mais ces 2,65% de moyenne sont un taux brut. Une fois les prélèvements sociaux de 17,2% appliqués sur les intérêts, le rendement net tombe à 2,19%. Si l’inflation moyenne s’établit à 1,9% en 2025, le gain réel n’est plus que de 0,29%. Autrement dit, vous conservez votre pouvoir d’achat. Vous ne l’augmentez pas.

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Cette situation s’explique par la composition des actifs des fonds euros : 80% d’obligations d’État et d’entreprises à taux fixes, achetées il y a cinq à dix ans, quand les taux étaient proches de zéro. Les assureurs sont prisonniers de ce stock obligataire qui rapporte peu. Ils ne peuvent pas le renouveler instantanément. Certes, les nouvelles obligations émises en 2024-2025 offrent des coupons plus élevés (3% à 4%), mais il faudra attendre plusieurs années avant que ce renouvellement booste significativement le rendement des fonds euros.

Résultat : les assureurs maintiennent artificiellement la performance en ponctionnant leurs réserves de capitalisation — les provisions qu’ils avaient constituées les bonnes années. Mais cette pratique a des limites. Certains acteurs comme Generali ou Axa ont déjà prévenu qu’ils réduiraient progressivement ces subventions internes. Ce qui signifie que les 2,65% de 2025 pourraient être un sommet, pas un plancher.

Dernier point que les conseillers bancaires oublient souvent de mentionner : les frais. Sur un contrat d’assurance-vie moyen en réseau bancaire, il faut compter 0,6% à 0,8% de frais de gestion annuels sur le fonds euros. Ajoutez les frais d’arbitrage si vous bougez votre argent, et les frais de versement (jusqu’à 3% chez certains assureurs). Au final, le rendement réel encaissé par l’épargnant tourne autour de 1,8% à 2% net de tout. C’est à peine mieux qu’un Livret A à 2,4% (certes plafonné à 22 950 €, mais totalement liquide et défiscalisé).

Les SCPI en 2026 : des taux de distribution qui résistent

Face à cette stagnation des fonds euros, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) affichent des performances qui attirent de plus en plus d’investisseurs patrimoniaux. En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI de rendement s’est établi à 4,52% selon l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier). Certaines SCPI spécialisées sur les bureaux franciliens ou les commerces en pied d’immeuble ont même dépassé 5,3%.

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Ces taux sont des taux de distribution, pas des taux de rendement total. Ils correspondent aux loyers encaissés, déduction faite des frais de gestion de la SCPI (généralement 10% à 12% des loyers), puis redistribués aux porteurs de parts. Mais ils ne tiennent pas compte de la variation du prix de la part. Or, sur ce point, 2025 a marqué un tournant : après deux années de baisse (2023-2024), les prix des parts de SCPI ont commencé à se stabiliser, voire à remonter légèrement (+0,8% en moyenne sur l’année). Ce qui signifie que le rendement total — distribution + variation de prix — s’est rapproché des 5,3% pour les meilleures SCPI.

Pourquoi cette résistance ? Parce que les SCPI investissent dans des actifs réels, indexés sur l’inflation. Les baux commerciaux et tertiaires français sont majoritairement indexés sur l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), eux-mêmes corrélés à l’inflation. Quand l’inflation monte, les loyers suivent avec un décalage de six à douze mois. Ce qui protège mécaniquement le pouvoir d’achat des revenus distribués.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Même après fiscalité, une SCPI de qualité rapporte 40% à 60% de plus qu’un fonds euros. Mais cette surperformance a un prix : la liquidité. Contrairement au fonds euros, vous ne récupérez pas votre capital du jour au lendemain. Il faut trouver un acheteur pour vos parts. Selon les SCPI et les périodes, ce délai varie de deux mois (SCPI très demandées) à six mois, voire plus en cas de crise immobilière.

SCPI en direct ou SCPI en assurance-vie : le match fiscal

Beaucoup d’investisseurs pensent qu’il faut choisir entre sécurité du fonds euros et rendement des SCPI. En réalité, il est parfaitement possible de loger des SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie. C’est même l’une des stratégies patrimoniales les plus utilisées par les CGP (Conseillers en Gestion de Patrimoine) pour combiner rendement et optimisation successorale.

En détenant des SCPI via une assurance-vie, vous bénéficiez de deux avantages fiscaux majeurs. D’abord, les revenus distribués par les SCPI ne sont pas imposables année après année. Ils sont capitalisés dans le contrat. Vous ne payez l’impôt que si vous faites un rachat (retrait partiel ou total). Ensuite, après huit ans de détention du contrat, vous profitez d’un abattement fiscal de 4 600 € par an (9 200 € pour un couple) sur les plus-values et intérêts retirés. Ce qui permet, sur un retrait annuel modéré, de ne payer quasiment aucun impôt.

Mais cette enveloppe a aussi ses inconvénients. Les contrats d’assurance-vie qui proposent des SCPI facturent des frais de gestion plus élevés que la détention en direct. Comptez 0,6% à 1% par an sur les unités de compte SCPI, en plus des frais de gestion de la SCPI elle-même (10% à 12% des loyers). Ce double niveau de frais grignote une partie du rendement. Sur une SCPI qui distribue 4,5%, vous pouvez perdre 0,8 point de rendement rien qu’en frais, soit un rendement net de 3,7% avant fiscalité. C’est toujours mieux que le fonds euros, mais l’écart se réduit.

Deuxième limite : la liquidité est encore plus faible. En assurance-vie, vous devez d’abord demander le rachat de vos unités de compte SCPI, puis attendre que l’assureur vende les parts sur le marché secondaire. Ce double filtre peut rallonger le délai à huit ou dix mois dans les périodes tendues. Si vous avez besoin de liquidités rapidement, ce n’est pas la bonne structure.

À l’inverse, détenir des SCPI en direct — via un compte-titres classique ou un PEA-PME pour certaines SCPI éligibles — vous donne un contrôle total. Vous encaissez les loyers chaque trimestre sur votre compte bancaire. Vous pouvez les réinvestir où vous voulez. Mais vous êtes imposable chaque année sur ces revenus fonciers, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, plus 17,2% de prélèvements sociaux. Si vous êtes dans la tranche marginale à 30%, votre taux global d’imposition atteint 47,2%. Une SCPI qui distribue 4,5% vous rapporte alors 2,37% net d’impôt. Ce qui reste supérieur aux 2,19% du fonds euros, mais l’avantage s’amenuise.

Les erreurs à éviter absolument avec les SCPI

Première erreur : acheter des SCPI à crédit sans avoir calculé l’effet de levier réel. Beaucoup de conseillers mettent en avant la rentabilité boostée par l’emprunt. Sur le papier, emprunter à 3,5% pour acheter une SCPI qui rapporte 4,5% génère un différentiel positif de 1 point. Mais cette vision oublie deux choses. D’abord, le rendement de 4,5% est un taux de distribution, pas un taux garanti. Si la SCPI traverse une période de vacance locative ou de baisse de loyers, le taux peut chuter à 3,8% ou 4%. Votre effet de levier devient alors négatif. Ensuite, les intérêts d’emprunt ne sont déductibles qu’à hauteur des revenus fonciers perçus. Si vous n’avez pas d’autres revenus fonciers, l’avantage fiscal est plafonné.

Deuxième erreur : concentrer tout son patrimoine sur une seule SCPI, même performante. Une SCPI est un panier d’immeubles. Si ce panier est trop concentré géographiquement (ex: bureaux à Paris La Défense) ou sectoriellement (ex: commerces de centre-ville), un choc économique ou réglementaire peut faire chuter la valeur de la part de 10% à 15%. C’est ce qui s’est passé entre 2022 et 2024 sur certaines SCPI de bureaux, frappées par la montée du télétravail et la vacance locative. Diversifier sur trois ou quatre SCPI de typologies différentes (bureaux, commerces, santé, logistique) réduit ce risque.

Troisième erreur : sous-estimer les délais de jouissance. Quand vous achetez des parts de SCPI, vous ne percevez pas immédiatement les loyers. Il faut attendre la fin du trimestre en cours, voire le trimestre suivant, selon la date d’achat. Résultat : vous pouvez rester trois à six mois sans percevoir de revenu, alors que votre capital est immobilisé. Ce décalage de trésorerie surprend souvent les nouveaux investisseurs qui s’attendaient à un flux régulier dès le premier mois.

Notre analyse : les SCPI ne remplaceront jamais totalement les fonds euros

Les chiffres sont clairs : les SCPI rapportent plus que les fonds euros, parfois deux fois plus après inflation. Mais ce serait une erreur de tout basculer sur les SCPI en abandonnant l’assurance-vie. Parce que les deux supports ne répondent pas aux mêmes besoins patrimoniaux. Le fonds euros, malgré son rendement médiocre, reste le seul placement garanti en capital, totalement liquide, et protégé par un cadre réglementaire strict. C’est la poche de sécurité, celle qui absorbe les chocs, celle dans laquelle vous puisez en cas de coup dur.

Les SCPI, elles, sont des placements de rendement. Elles doivent représenter la partie dynamique du patrimoine, celle qui génère un revenu régulier supérieur à l’inflation. Mais elles ne doivent jamais constituer 100% de l’épargne disponible. La règle empirique que suivent la plupart des CGP : 60% à 70% du patrimoine financier sur des supports liquides et sécurisés (fonds euros, Livrets, fonds obligataires), et 30% à 40% sur des supports de rendement moins liquides (SCPI, private equity, immobilier direct).

Ce qui change en 2026, c’est que l’écart de rendement devient suffisamment important pour justifier de pousser la part SCPI jusqu’à 40%, voire 50% pour un investisseur qui n’a pas besoin de liquidités à court terme. Mais attention : cette allocation suppose une vraie discipline. Il ne faut pas céder à la panique si le prix de la part baisse de 5% un trimestre. Il ne faut pas vendre ses parts au pire moment pour récupérer du cash. Les SCPI sont des placements long terme — horizon minimum recommandé : huit ans.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.