Dispositif Jeanbrun 2026 : amortir jusqu’a 5,5 % par an et deduire un deficit foncier de 21 400 euros

Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026, autorise l’amortissement de 3,5 % à 5,5 % du bien par an et l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global. Une rupture avec le Pinel.

Le Pinel est mort en décembre 2024. Résultat : les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers ont chuté de plus de 50 % en 2025, selon la Fédération des promoteurs immobiliers. Face à cette pénurie, le gouvernement a inscrit dans la loi de finances pour 2026 un nouveau mécanisme baptisé plan « Relance Logement », surnommé dispositif Jeanbrun du nom de l’actuel ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Objectif affiché : produire 400 000 logements par an.

Contrairement à ses prédécesseurs, ce dispositif ne se contente pas d’une réduction d’impôt ponctuelle. Il introduit une logique d’amortissement, plus proche du raisonnement d’un investisseur en meublé que du Pinel classique. Et il supprime le zonage, ce qui change tout pour les projets en zone B2 ou C jusqu’ici exclus.

Ce qui change concrètement

Le cœur du dispositif : vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du logement de vos loyers imposables. Le taux d’amortissement s’échelonne de 3,5 % à 5,5 % par an, modulé selon le niveau de loyers pratiqués, en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans minimum en location nue. Le bien doit être un immeuble collectif, sous plafonds de loyer et de ressources des locataires.

La vraie nouveauté est ailleurs. Quand l’amortissement et les charges dépassent les loyers perçus, un déficit foncier se crée, et ce déficit peut désormais s’imputer sur le revenu global du foyer, pas seulement sur les revenus fonciers^[4]. Une première pour un dispositif locatif, particulièrement redoutable pour les contribuables lourdement imposés. Le plafond passe de 10 700 € à 21 400 € par an lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique. Autre point clé : l’ancien est éligible, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et atteignent un DPE A ou B^[4].

Source : Valority · Nacarat

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Jeanbrun : quels enjeux pour l'investisseur

Amortissement patrimonial

L'amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an réduit durablement la base imposable, dans une logique de détention longue et non de réduction d'impôt ponctuelle.

Déficit foncier majoré

Le déficit s'impute sur le revenu global du foyer, jusqu'à 21 400 € par an pour les travaux de rénovation énergétique, contre 10 700 € en droit commun.

Fin du zonage

Le dispositif s'applique sans zonage sur tout le territoire, ouvrant l'investissement locatif aux zones B2 et C jusqu'ici exclues du Pinel.

Fenêtre limitée

Applicable aux acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec un plafond majoré revalorisé jusqu'au 31 décembre 2027.

Ce que vous devez faire

Vérifiez d’abord les dates. Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028^[4], créé par la loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026. Pour un T3 acheté 200 000 € rénové en zone B1, le calcul se joue sur le cumul amortissement plus déficit foncier : faites tourner une simulation avant de signer. Attention au plafond majoré de 21 400 €, revalorisé jusqu’au 31/12/2027 pour les travaux énergétiques, ce qui impose de caler votre planning de chantier. Le marché reste favorable à l’achat : l’indice des prix immobiliers INSEE a reculé de 4,7 % sur un an. Faites valider le montage par un professionnel avant tout engagement de 9 ans.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.