Golden Visas supprimés : pourquoi les investisseurs chinois misent toujours sur l’immobilier au Portugal

La fin des Golden Visas immobiliers n’a pas fait fuir les acheteurs chinois du Portugal. Ils restent parmi les plus actifs sur le marché en 2026.

On pensait le levier fiscal indispensable. C’était faux. La suppression de l’immobilier comme voie d’accès aux fameux « Golden Visas » portugais devait décourager les investisseurs asiatiques. Le contraire se produit. Les acheteurs chinois continuent de cibler le résidentiel portugais, portés par une lecture patrimoniale de long terme et non par la simple chasse au titre de séjour. Une dynamique que l’on retrouve aussi, sous une forme plus brutale, à Harare.

Ce que cela révèle est simple. Quand un dispositif fiscal disparaît, ce ne sont pas les fondamentaux du bien qui changent. L’emplacement, la liquidité du marché et le potentiel locatif restent. Et c’est exactement ce que regardent aujourd’hui les capitaux étrangers.

Ce qui change concrètement

Le Portugal a fermé la porte fiscale, pas la porte immobilière. Malgré la disparition de l’immobilier comme sésame vers les visas dorés, les investisseurs chinois restent très intéressés par le marché portugais. Une analyse publiée pour 2026 par Coldwell Banker anticipe le maintien d’un investissement international robuste sur ce marché.

Le phénomène n’est pas isolé. À Harare, au Zimbabwe, l’arrivée massive d’investisseurs chinois bouleverse le marché et fait flamber les prix dans les quartiers haut de gamme^[5]. Deux terrains très différents, une même logique : le capital chinois cherche des actifs tangibles hors de ses frontières. Pour un investisseur français, le signal est clair. La demande étrangère soutient les prix sur les zones ciblées, ce qui protège la valeur à la revente mais tend aussi les niveaux d’entrée. Acheter sur ces marchés, c’est acheter cher, avec une liquidité assurée mais un rendement locatif brut sous pression.

Source : Le Revenu · Le Revenu (chiffres France)

Impôts 2026 : la CSG grimpe à 18,6 % et le barème gelé, ce qui attend vraiment les retraités

Capitaux chinois et immobilier : les enjeux 2026

Demande étrangère soutenue

Le capital chinois soutient les prix sur les zones ciblées au Portugal et à Harare, ce qui protège la valeur à la revente mais tend les prix d'entrée.

Fin de l'avantage fiscal

L'immobilier ne donne plus accès aux Golden Visas portugais, mais les acheteurs restent : la preuve qu'un dispositif fiscal ne fait pas un bon investissement.

Rendement sous pression

Sur les marchés tendus par la demande étrangère, les prix élevés compriment le rendement locatif brut. Le calcul net devient décisif.

Vérifier avant d'acheter

Liquidité à la revente, plafonnement des loyers et fiscalité locale doivent être analysés avant tout positionnement sur un marché soutenu par des capitaux étrangers.

Ce que vous devez faire

Ne construisez jamais un projet sur un avantage fiscal seul. Le Portugal le démontre : les acheteurs chinois restent alors que la carotte a disparu. Avant de vous positionner sur un marché tendu par la demande étrangère, vérifiez trois points opérationnels. Le rendement locatif net réel, une fois la fiscalité locale déduite, et non le brut affiché. La liquidité à la revente, c’est-à-dire le délai moyen d’écoulement dans le quartier visé. Et le régime de plafonnement des loyers, qui peut limiter votre cash-flow. En France, dans un marché en stabilisation après la correction de 2023-2024 et avec des taux autour de 3,5 % sur vingt ans, le calcul reste le même. C’est le bien, pas le dispositif, qui fait la performance.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.