Le permis de construire est un document administratif qui permet à son titulaire d’effectuer des travaux de construction, de transformation ou de rénovation sur un bâtiment soumis à une réglementation en matière d’urbanisme. Dans cet article, nous vous expliquons les différentes caractéristiques du permis de construire et les démarches nécessaires pour l’obtenir.
Définition du permis de construire
Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe le terrain concerné. Il a pour objectif de vérifier la conformité des projets de construction avec les règles d’urbanisme en vigueur (plan local d’urbanisme, carte communale, etc.). Le permis de construire assure également le respect des normes techniques, environnementales et sanitaires applicables aux bâtiments (sécurité incendie, accessibilité, performance énergétique, etc.).
Les différents types de permis de construire
Il existe plusieurs types de permis de construire en fonction de la nature des travaux envisagés :
- Permis de construire pour une maison individuelle : Il concerne les constructions neuves d’une seule habitation ou les extensions de maisons existantes supérieures à 40m².
- Permis de construire pour un immeuble collectif : Il s’agit notamment des logements collectifs, des locaux commerciaux ou industriels, des établissements recevant du public (ERP) ou des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE).
- Permis d’aménager : Ce type de permis concerne les travaux d’aménagement foncier, tels que la création ou l’extension d’un lotissement, la réalisation d’une aire de stationnement ou la transformation d’un bâtiment existant en plusieurs logements.
Quand est-il nécessaire de demander un permis de construire ?
Le recours à un permis de construire est obligatoire dans les cas suivants :
- Construction d’un bâtiment dont la surface au sol (emprise au sol ou surface de plancher) dépasse 20m²
- Extension d’un bâtiment existant dont la surface nouvellement créée excède 40m²
- Modification de l’aspect extérieur du bâtiment ou changement de destination (exemple : transformer un local commercial en logement)
- Travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de créer une ouverture sur un mur extérieur
Cependant, certaines constructions sont dispensées de permis de construire, notamment :
- Les constructions dont la surface au sol ne dépasse pas 5m² et la hauteur inférieure à 1,80m
- Les aménagements intérieurs n’affectant pas la structure porteuse ou la façade du bâtiment
- Les ravalements de façade, sauf si le bâtiment est situé dans une zone protégée (secteur sauvegardé, site classé, etc.)
Comment obtenir un permis de construire ?
Dépôt du dossier de demande
Pour obtenir un permis de construire, il convient tout d’abord de constituer un dossier de demande comprenant :
- Un formulaire administratif Cerfa différencié selon le type de projet
- Un plan de situation et un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier
- Une notice descriptive du projet précisant notamment l’implantation, la nature et les dimensions des travaux envisagés
- Un document graphique permettant d’apprécier l’impact visuel du projet dans son environnement (photos, simulation, etc.)
- Une attestation certifiant la conformité du projet aux exigences de performance énergétique et d’accessibilité aux personnes handicapées
Le dossier doit être déposé en quatre exemplaires à la mairie de la commune où se situe le terrain concerné, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Le recours à un architecte est obligatoire pour les personnes morales et les personnes physiques réalisant un projet dont la surface de plancher dépasse 150m².
Délai d’instruction de la demande
Le délai d’instruction varie en fonction du type de projet et du lieu d’implantation :
- 2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes
- 3 mois pour les autres projets de construction ou d’aménagement
- 6 mois en cas de consultation d’autres administrations ou d’avis des Architectes des Bâtiments de France (ABF) lorsque le projet est situé dans une zone protégée
A l’issue de ce délai, si la mairie n’a pas formulé de réponse, le demandeur bénéficie d’un permis de construire tacite. Toutefois, cette décision implicite ne fait pas obstacle à un éventuel refus ultérieur dans le cadre d’un contrôle a posteriori.
Validité et prolongation du permis de construire
Le permis de construire est valable pendant trois ans à compter de sa délivrance. Si les travaux n’ont pas commencé ou ont été interrompus pendant plus d’un an durant cette période, il devient caduc. Il est possible de solliciter une prolongation de la validité du permis en adressant une demande écrite à la mairie au moins deux mois avant son expiration. La prolongation est accordée pour une durée d’un an renouvelable une fois, soit une validité totale de cinq ans maximum.
Quelles sont les sanctions en cas d’absence de permis de construire ?
La réalisation de travaux sans permis de construire constitue une infraction pénale passible de :
- Une amende pouvant aller jusqu’à 6 000€ par m² de surface construite ou aménagée
- La démolition de la construction ou la remise en état du terrain aux frais du contrevenant
- L’interruption des travaux et la confiscation du matériel utilisé
Les voisins peuvent également engager un recours devant le juge civil pour obtenir réparation du préjudice subi (troubles anormaux de voisinage, violation des règles de mitoyenneté, etc.). Les sanctions applicables sont variables en fonction de l’ampleur de l’infraction et des circonstances entourant la réalisation des travaux.
Récapitulatif : ce qu’il faut retenir sur le permis de construire
Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme nécessaire pour réaliser certains types de travaux (construction, extension, modification, etc.), vérifiant la conformité du projet avec les règles d’urbanisme et les normes techniques applicables. Son obtention passe par la constitution d’un dossier complet et respecte des délais spécifiques. La réalisation de travaux sans permis de construire peut entraîner des sanctions pénales ainsi que des recours civils émanant de riverains subissant un préjudice du fait des travaux réalisés.
