La nue-propriété est un concept juridique qui concerne le droit de la propriété. Elle permet à certains individus de détenir un bien sans en avoir l’usage complet. Pour mieux appréhender cette notion complexe et ses implications, il convient de se pencher sur sa définition, sa création et son mode de fonctionnement.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété désigne la situation dans laquelle une personne possède un bien immobilier ou mobilier mais n’en a pas tous les droits inhérents à la pleine propriété. Elle s’oppose à l’usufruit, qui confère à une autre personne l’usage et les revenus du bien sans en être le propriétaire.
En d’autres termes, la nue-propriété représente une division du droit de propriété entre deux titulaires :
- Le nu-propriétaire, qui détient seulement la valeur patrimoniale du bien.
- L’usufruitier, qui bénéficie de l’usage du bien et perçoit éventuellement les revenus qu’il génère.
Ainsi, la nue-propriété est une composante essentielle de la démembrement de propriété, qui consiste à séparer les différents attributs du droit de propriété.
Comment se crée la nue-propriété ?
La nue-propriété peut être créée de plusieurs manières, selon les circonstances et la volonté des parties concernées :
Par donation ou succession
La nue-propriété est souvent transmise par donation entre vifs (de son vivant) ou par testament à la suite d’un décès. Dans le cas d’une donation, le donateur peut décider de se réserver l’usufruit du bien tout en transférant la nue-propriété à un bénéficiaire. Cela permet au donateur de continuer à jouir du bien et d’en percevoir les revenus.
Cette pratique est courante pour assurer le maintien du niveau de vie du donateur et éviter qu’il doit payer un loyer s’il devient dépendant ou doit intégrer une maison de retraite.
Dans le cadre d’une succession, la loi prévoit la division de la propriété d’un bien entre les héritiers, où certains peuvent recevoir la nue-propriété et d’autres l’usufruit.
Par contrat, notamment lors de la vente
Il est également possible de créer la nue-propriété par contrat, notamment lors de la vente d’un bien immobilier. Le démembrement de propriété peut être choisi comme un moyen de transmission patrimoniale avec des avantages fiscaux, mais aussi personnels et familiaux.
En effet, la valeur de la nue-propriété étant inférieure à celle de la pleine propriété, la cession du droit de nue-propriété permet d’alléger la fiscalité liée à cette transaction. C’est une solution intéressante pour un acheteur qui souhaite investir dans l’immobilier ou pour des parents qui souhaitent aider leurs enfants à se constituer un patrimoine.
Par ailleurs, il est possible de conclure un contrat d’usufruit locatif social, dans lequel une collectivité territoriale ou un organisme public achète l’usufruit d’un bien immobilier et le donne en location à une personne aux ressources modestes. Dans ce cas, le nu-propriétaire conserve la nue-propriété de son bien sans pouvoir l’utiliser lui-même.
Fonctionnement et durée de la nue-propriété
Les droits et obligations des parties sont encadrés par les dispositions légales relatives au démembrement de propriété :
- Le nu-propriétaire ne peut ni user du bien ni percevoir de revenus, mais il a le droit de vendre ou donner sa nue-propriété, de contracter des hypothèques sur le bien ou de réaliser des travaux d’amélioration.
- L’usufruitier doit respecter la destination du bien et assumer certaines charges liées à la conservation et à l’entretien courant du bien. Il doit également supporter les frais relatifs à l’utilisation du bien, tels que les impôts locaux ou encore les charges de copropriété.
- En revanche, les gros travaux incombent généralement au nu-propriétaire, sauf si ceux-ci sont nécessaires pour la jouissance normale de l’usufruit.
Concernant sa durée, la nue-propriété est temporaire et finit par s’éteindre au profit de la pleine propriété. En effet, lorsque l’usufruit prend fin, généralement au décès de l’usufruitier ou à l’échéance d’une période déterminée prévue par le contrat, la nue-propriété s’éteint et les droits du nu-propriétaire fusionnent avec ceux de l’usufruitier pour former à nouveau une pleine propriété.
Fiscalité de la nue-propriété
La fiscalité liée à la nue-propriété est spécifique et présente des avantages tant pour le nu-propriétaire que pour l’usufruitier :
- Le nu-propriétaire n’est pas imposable sur les revenus du bien puisqu’il ne les perçoit pas ; il n’est également pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur la valeur du bien en nue-propriété.
- L’usufruitier, quant à lui, doit déclarer les revenus qu’il perçoit du bien et intégrer la valeur de l’usufruit dans son patrimoine taxable à l’IFI.
- La valeur de la nue-propriété étant plus faible que celle de la pleine propriété, la fiscalité afférente aux transmissions (donations, successions) peut être réduite.
Pour calculer la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit, on applique généralement un barème fiscal qui tient compte de l’âge de l’usufruitier : plus cet âge est élevé, plus la valeur de la nue-propriété est importante.
La nue-propriété est donc un dispositif juridique qui permet de dissocier les droits attachés à la propriété d’un bien. Elle permet de concilier des intérêts différents, notamment ceux du nu-propriétaire et de l’usufruitier, tout en offrant une certaine souplesse pour valoriser et transmettre un patrimoine immobilier ou mobilier.
