La disparition progressive de l’avantage fiscal sur les intérêts d’emprunt oblige les investisseurs locatifs à recomposer leur plan de financement. Or, plusieurs dispositifs permettent encore d’atténuer le choc : PTZ étendu, déficit foncier, nouveau statut Jeanbrun.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction a accéléré la réflexion sur le coût réel d’un projet locatif, dans un contexte où la déduction des intérêts d’emprunt a été rabotée. L’indice des prix immobiliers publié par l’INSEE affiche une baisse de 4,7 % sur un an au troisième trimestre 2024, mais les taux d’emprunt immobiliers sur 20 ans demeurent autour de 3,5 % en avril 2025. Le volume de transactions s’établit à environ 800 000 pour l’année 2024, contre 1,1 million en 2022.
Pour les investisseurs qui achètent dans le neuf ou rénovent un bien ancien, la question centrale devient : comment financer sans perdre le bénéfice fiscal qui compensait une partie du coût de l’emprunt ? Trois mécanismes méritent un examen détaillé : le prêt à taux zéro élargi, le dispositif Jeanbrun introduit par la loi de finances pour 2026, et les leviers classiques de déficit foncier couplés à l’amortissement en location meublée.
Ce que le PTZ 2026 change pour l’achat d’un bien neuf
Le prêt à taux zéro reste la première parade pour limiter le poids des intérêts d’emprunt. Depuis avril 2025, le PTZ a été étendu à l’ensemble du territoire national pour les logements neufs. Cette extension vise environ 6 millions de ménages. Les plafonds de revenus et le montant financé varient selon le zonage A, B1, B2 ou C, qui détermine également le plafond de l’opération.
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Le calcul du PTZ repose sur l’application d’un pourcentage au coût de l’opération, dans la limite d’un plafond qui dépend de la zone et du nombre d’occupants. Les frais de notaire ne sont pas inclus dans l’assiette. La durée maximale du prêt peut atteindre 25 ans, avec une période de différé plus longue pour les ménages aux revenus modestes. Pendant le différé, l’emprunteur ne rembourse pas le capital du PTZ.
À titre de comparaison, avant la réforme d’avril 2025, le PTZ dans le neuf était réservé aux zones tendues. L’élargissement géographique permet désormais de cumuler PTZ et prêt Action Logement dans des villes moyennes où la pression foncière restait limitée. Cette combinaison réduit le montant du prêt principal et, par effet mécanique, diminue les intérêts d’emprunt non déductibles.
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| Levier | Mécanisme | Effet sur le rendement |
|---|---|---|
| PTZ + Action Logement | Cumul de deux prêts aidés | Diminue le capital emprunté à taux plein et réduit les intérêts non déductibles |
| Apport personnel renforcé | Augmentation de la part en fonds propres | Abaisse le taux d’endettement et le coût total du crédit |
| MaPrimeRénov’ | Subvention pour travaux de rénovation énergétique | Diminue le montant à financer et améliore la valeur locative |
| Lissage des mensualités | Adaptation du profil de remboursement | Améliore la trésorerie en phase d’exploitation |
Source : Capifrance
Le recours à un courtier permet de négocier le prêt complémentaire et l’assurance emprunteur. Le lissage des mensualités améliore la gestion de trésorerie sur les premières années, période où les loyers perçus couvrent difficilement l’intégralité des charges. La simulation comparative entre un achat dans le neuf et une acquisition dans l’ancien rénové reste indispensable avant de s’engager.
Dispositif Jeanbrun et déficit foncier, la réponse pour l’ancien dégradé
Pour les biens anciens nécessitant une réhabilitation lourde, le dispositif Jeanbrun introduit par la loi de finances pour 2026 offre une alternative au déficit foncier classique. Ce mécanisme permet d’amortir 80 % de la valeur du bien, hors foncier, tout en déduisant les charges annuelles. L’objectif affiché est de soutenir la remise sur le marché de logements vacants ou insalubres, tout en offrant une rentabilité fiscale supérieure au régime Pinel qui a pris fin.
Le calcul du déficit Jeanbrun intègre trois composantes : les loyers perçus, les charges déductibles et l’amortissement annuel. Sur une base amortissable de 200 000 euros, l’amortissement représente 7 000 euros par an. Si les loyers s’établissent à 8 000 euros et les charges à 2 500 euros, le déficit foncier atteint 1 500 euros la première année. Ce déficit vient gommer les revenus fonciers d’autres biens ou s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
La combinaison du dispositif Jeanbrun et du dispositif Loc’Avantages permet de cumuler un abattement fiscal supplémentaire sur les loyers et une décote de 10 % sur le prix d’acquisition. Cette décote améliore mécaniquement le rendement locatif, puisque le loyer intermédiaire exigé par Loc’Avantages reste proche du loyer de marché dans de nombreuses communes. Le cumul avec le déficit foncier classique, plafonné à 10 700 euros, nécessite un calcul précis pour éviter tout dépassement de plafond.
À rebours de l’idée reçue selon laquelle seul le neuf génère des avantages fiscaux, l’ancien rénové offre désormais un levier puissant pour les investisseurs qui acceptent de piloter un chantier. Reste que le dispositif Jeanbrun impose une durée de détention minimale et des critères de performance énergétique stricts, qui rendent impossible l’achat d’un logement classé G sans travaux immédiats.
Location meublée et amortissement, le statut LMNP toujours pertinent
Le statut de loueur en meublé non professionnel conserve son attractivité en 2026. Il permet d’amortir le bien immobilier et le mobilier sur plusieurs années, tout en déduisant l’intégralité des charges. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui autorise l’application du régime réel ou du micro-BIC.
Le régime réel offre la possibilité de déduire les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les travaux et l’amortissement. Cette déduction cumulée conduit souvent à un résultat comptable nul, voire déficitaire, pendant plusieurs années. Le déficit BIC ne s’impute que sur les bénéfices BIC futurs, mais neutralise l’imposition sur les loyers perçus.
Un exemple chiffré illustre cette mécanique. Pour un bien acheté 220 000 euros, meublé pour 10 000 euros, la base amortissable atteint 230 000 euros. Sur une durée d’amortissement de 25 ans pour le gros œuvre et 7 ans pour le mobilier, l’amortissement annuel s’élève à environ 10 200 euros. Si les loyers annuels s’établissent à 12 000 euros et les charges à 3 000 euros, le résultat imposable reste proche de zéro.
L’absence de durée de détention minimale offre une souplesse que n’autorisent ni le PTZ, ni le dispositif Jeanbrun. L’investisseur peut revendre après un an si le marché s’y prête, sans pénalité fiscale. Les loyers demeurent libres, contrairement aux dispositifs encadrés comme Loc’Avantages.
La question centrale devient celle du choix entre régime réel et micro-BIC. Le micro-BIC s’applique automatiquement en deçà de 77 700 euros de recettes annuelles pour la location meublée non classée. L’abattement forfaitaire de 50 % dispense de toute comptabilité détaillée, mais empêche la déduction réelle des charges et de l’amortissement. Le basculement en réel nécessite une déclaration préalable à l’administration fiscale, via le formulaire P0i pour une première mise en location.
Plan d’épargne retraite et déficit, la stratégie globale pour cadre imposé à 41 %
Pour un investisseur fortement imposé, le déficit foncier ou l’amortissement LMNP ne suffisent pas toujours à absorber la pression fiscale. Le Plan d’épargne retraite offre une déduction complémentaire qui réduit le revenu imposable au barème progressif. Cette réduction peut rendre l’option pour le barème progressif plus avantageuse que la flat tax sur les revenus du capital.
Le plafond de déduction 2026 atteint 88 911 euros pour un travailleur non salarié, calculé à partir d’un plafond annuel de la Sécurité sociale de 48 060 euros. La formule retient 10 % des bénéfices dans la limite de 8 PASS, majorés de 15 % de la fraction comprise entre 1 et 8 PASS. Pour un salarié, le plafond s’établit à 10 % des revenus d’activité de l’année précédente, dans la limite de 35 194 euros en 2026.
Le versement sur un PER diminue le revenu net imposable. Si ce revenu franchit un seuil de tranche, l’économie d’impôt peut atteindre 41 % à 45 % du montant versé. Cette déduction se cumule avec le déficit foncier imputable sur le revenu global, plafonné à 10 700 euros par an. Un contribuable peut donc combiner 10 700 euros de déficit foncier et 35 000 euros de versement PER, pour réduire son revenu imposable de 45 700 euros.
| Dispositif | Plafond annuel | Nature de la déduction |
|---|---|---|
| Déficit foncier (hors travaux) | 10 700 € | Imputation sur revenu global |
| PER (salarié) | 35 194 € | Déduction sur revenu imposable |
| PER (TNS) | 88 911 € | Déduction sur revenu imposable |
| Amortissement LMNP | Aucun plafond | Imputation sur BIC uniquement |
Source : Hayot Expertise
Les sorties en capital ou en rente supportent une fiscalité spécifique. Le capital sort avec une imposition sur les gains, après abattement de 10 % par année de détention au-delà de la huitième année. La rente est imposée selon un barème d’abattement lié à l’âge de liquidation. Cette fiscalité de sortie doit être intégrée dans le calcul de rentabilité globale.
La combinaison PER et déficit foncier devient particulièrement performante pour un cadre dirigeant ou un chef d’entreprise qui perçoit des dividendes élevés. Le PER réduit le revenu soumis au barème, tandis que le déficit foncier absorbe une partie du revenu imposable. Le reste des dividendes peut basculer sous la flat tax de 30 %, si le montant imposable après déductions reste inférieur au seuil de basculement avantageux vers le barème progressif.
Assurance-vie multisupport et rachat programmé, l’arbitrage entre rendement et disponibilité
L’assurance-vie demeure un outil de diversification patrimoniale complémentaire à l’immobilier locatif. Après 8 ans de détention, les rachats bénéficient d’un abattement annuel de 4 600 euros pour une personne seule et 9 200 euros pour un couple. Au-delà de cet abattement, les gains issus de primes versées sous le plafond global de 150 000 euros supportent une taxation de 7,5 % au lieu de 12,8 %.
Les prélèvements sociaux de 18,6 % restent dus dans tous les cas depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Cette majoration de 1,6 point par rapport à 2025 réduit mécaniquement le rendement net des fonds euros et des unités de compte. Un couple peut donc sortir environ 9 200 euros de gains par an totalement exonérés d’impôt sur le revenu, en planifiant les rachats partiels.
L’arbitrage entre immobilier locatif et assurance-vie multisupport se joue sur trois critères : la liquidité, la fiscalité de sortie et le rendement net. L’immobilier offre un effet de levier via l’emprunt, mais immobilise le capital pendant plusieurs années. L’assurance-vie permet des rachats partiels sans pénalité après 8 ans, mais le rendement des fonds euros stagne autour de 2 % net en 2026.
Pour un investisseur qui souhaite conserver de la disponibilité tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée, la combinaison des deux enveloppes devient pertinente. Un patrimoine équilibré peut comporter 60 % d’immobilier locatif, 30 % d’assurance-vie multisupport et 10 % de liquidités ou de titres vifs. Cette répartition permet de capter la revalorisation immobilière à long terme, tout en gardant une poche de trésorerie mobilisable rapidement.
De là, la question du timing des rachats se pose. Un rachat programmé annuel de 9 200 euros pour un couple, étalé sur 15 ans après la souscription, permet de lisser la fiscalité et de financer des travaux de rénovation énergétique sur un bien locatif. Cette stratégie croise deux objectifs : optimiser la fiscalité du contrat d’assurance-vie et dégager du cash-flow pour maintenir la performance énergétique du parc locatif.
Apport-cession et holding patrimoniale, pour qui cette mécanique reste-t-elle rentable
Le mécanisme d’apport-cession de l’article 150-0 B ter du Code général des impôts permet de différer l’imposition d’une plus-value de cession en apportant les titres à une holding avant la vente à un tiers. Cette technique concerne principalement les dirigeants qui vendent leur entreprise, mais elle peut aussi s’appliquer à la cession d’un patrimoine immobilier détenu en société.
Pour les cessions intervenant à compter du 21 février 2026, la loi de finances impose à la holding de réinvestir 70 % du produit de cession, contre 60 % auparavant, dans des activités économiques éligibles. Ce réinvestissement doit intervenir dans un délai de 3 ans, contre 2 ans précédemment, si la cession des titres apportés a lieu dans les 3 ans suivant l’apport. À défaut, le report d’imposition tombe et la plus-value devient immédiatement imposable au PFU de 30 %.
Cette contrainte de réinvestissement réduit l’intérêt du dispositif pour un investisseur immobilier qui souhaite diversifier vers des actifs liquides ou racheter des parts de SCPI. Le réinvestissement de 70 % du produit dans une activité économique opérationnelle exige une capacité de gestion et un horizon de détention long, incompatible avec une logique de diversification patrimoniale rapide.
Reste que pour un chef d’entreprise qui cède une SCI détenant plusieurs immeubles et souhaite réinvestir dans un projet de promotion immobilière ou dans une nouvelle structure opérationnelle, l’apport-cession conserve son utilité. Le différé d’imposition offre un effet de levier fiscal significatif, à condition de respecter scrupuleusement les conditions de réinvestissement et de traçabilité des flux.
La création d’une holding patrimoniale pour échapper à la flat tax sur une cession immobilière isolée n’est généralement pas rentable. Les frais de constitution, la comptabilité annuelle et les obligations déclaratives l’emportent sur l’économie d’impôt si le montant de la plus-value reste inférieur à 200 000 euros. Au-delà de ce seuil, une étude chiffrée par un avocat fiscaliste ou un expert-comptable devient indispensable.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.
