La clause de solidarité est un aspect clé dans les contrats de bail, en particulier lorsqu’il s’agit d’une colocation. Elle implique une responsabilité conjointe des locataires envers leur propriétaire pour le respect des engagements liés au contrat. Afin de mieux cerner cette notion, abordons ensemble les différents aspects qui entourent cette clause.
Que signifie concrètement la clause de solidarité ?
Dans le cadre d’un bail de location, la clause de solidarité prévoit que chaque locataire est responsable du paiement intégral des loyers et des charges, et ce, même si l’un d’eux ne peut ou ne veut pas honorer sa part. Cette clause permet donc au propriétaire de se prémunir contre les impayés éventuels. La solidarité entre les colocataires a également pour effet d’écarter la possibilité pour le bailleur d’exiger de chacun d’eux une caution personnelle.
À quel moment intervient-elle dans le contrat de bail ?
Délai légal pour inclure la clause de solidarité
La clause de solidarité doit être insérée au contrat dès sa signature par l’ensemble des parties prenantes (locataires et propriétaire). Si elle n’est pas présente initialement, son ajout ultérieur nécessitera un avenant au bail signé par tous les locataires et le propriétaire.
Les conséquences pour les colocataires
Une fois cette clause intégrée au bail, elle engage les locataires jusqu’à la fin du contrat. Par conséquent, en cas de départ anticipé de l’un des colocataires, les autres restent solidaires des obligations liées au logement jusqu’à la fin du préavis et même au-delà si un nouveau colocataire n’a pas été trouvé.
Les exceptions à la clause de solidarité
Il existe certaines situations spécifiques où la clause de solidarité ne s’applique pas :
- Contrat de location sans clause de solidarité : Si le contrat de location ne comporte pas explicitement de clause de solidarité, chaque locataire est alors uniquement responsable de sa part du loyer et des charges. Cependant, cette situation n’est généralement pas recommandée dans le cadre d’une colocation, car elle représente un risque pour le propriétaire en cas d’impayés.
- Bail individuel pour chaque colocataire : Dans ce cas, chaque locataire signe un bail distinct avec le propriétaire, sans lien entre eux. Chaque colocataire est donc responsable de son propre loyer, ce qui rend la clause de solidarité inutile.
- Délai de prescription : L’action en recouvrement des loyers impayés par un colocataire peut être prescrite trois ans après le dernier impayé par lui. Passé ce délai, il devient impossible pour le propriétaire de réclamer ces sommes aux co-locataires solidaires.
Comment se libérer de la clause de solidarité ?
Il existe plusieurs situations permettant à un colocataire de se libérer de sa responsabilité solidaire :
- Changement de contrat : Si un locataire quitte la colocation et que les autres signent un nouveau contrat avec le propriétaire sans lui, il est ainsi automatiquement dégagé de ses obligations.
- Avenant au bail : Pour faciliter son départ, un colocataire peut demander au propriétaire d’établir un avenant mettant fin à sa solidarité. Cela nécessite l’accord du propriétaire et des autres locataires, qui doivent alors accepter de prendre en charge sa part.
- Remplacement par un nouveau locataire : Dans certains cas, le départ d’un colocataire peut être conditionné à la recherche d’un remplaçant qui prendra en charge ses obligations. Ce remplacement doit être accepté par le propriétaire et les autres locataires.
Le rôle de la caution solidaire : une protection supplémentaire pour le propriétaire ?
Outre la clause de solidarité entre les locataires, le propriétaire peut également demander une caution solidaire. Il s’agit généralement d’une personne extérieure au contrat (parent, ami, organisme…), qui s’engage à régler les éventuelles dettes du locataire en cas de défaillance de sa part. La caution solidaire représente ainsi une garantie supplémentaire pour le propriétaire en cas d’impayés.
Cependant, il est important de préciser que depuis la loi Alur de 2014, le cumul de plusieurs cautions pour un même locataire n’est plus possible. Ainsi, si plusieurs colocataires sont déjà cautionnés solidairement, le propriétaire ne peut plus exiger une caution supplémentaire pour les autres.
En résumé, la clause de solidarité constitue un mécanisme essentiel dans le cadre des contrats de bail en colocation, ayant pour finalité d’assurer le respect des engagements contractuels vis-à-vis du propriétaire. Elle nécessite une bonne compréhension de ses implications et conséquences pour les locataires, ainsi qu’une appréhension des différentes situations pouvant permettre de s’en libérer ou de l’aménager.
