Case 1GH : le déficit foncier qui échappe à 8 propriétaires sur 10

Un propriétaire qui réalise 50 000 € de travaux de rénovation dans son bien locatif peut économiser jusqu’à 7 500 € d’impôts en 2026. Pourtant, la majorité des contribuables ne cochent pas la case 1GH de leur déclaration — celle qui double le plafond du déficit foncier déductible.

Le mécanisme du déficit foncier reste l’un des leviers fiscaux les plus puissants pour les propriétaires de biens en location nue. Lorsque vos charges et travaux déductibles dépassent vos loyers encaissés, vous créez un déficit qui vient réduire votre revenu imposable global — dans la limite de 10 700 € par an. Sauf si vous activez l’option de la case 1GH : ce plafond grimpe alors à 21 400 €.

Cette possibilité méconnue concerne les travaux de rénovation énergétique réalisés sur des logements classés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique. Avec la fin du dispositif Pinel en 2025 et l’arrivée d’un nouveau système d’amortissement locatif en 2026, le déficit foncier redevient la stratégie de défiscalisation immobilière de référence. Encore faut-il savoir comment l’optimiser — et éviter les pièges qui annulent tout avantage fiscal.

Le déficit foncier classique : un plafond de 10 700 € qui bloque beaucoup de propriétaires

Vous louez un appartement vide 12 000 € par an. Vous payez 2 500 € de charges déductibles (taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d’emprunt) et engagez 15 000 € de travaux d’amélioration. Votre résultat foncier : 12 000 − 2 500 − 15 000 = −5 500 €. Ce déficit de 5 500 € vient en déduction de votre revenu global imposable.

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Si vous êtes imposé dans la tranche marginale à 30 %, vous économisez 1 650 € d’impôt sur le revenu (5 500 × 30 %). Ajoutez 948 € de prélèvements sociaux évités (5 500 × 17,2 %). Gain fiscal total : 2 598 €. Le mécanisme fonctionne parce que l’administration fiscale accepte de déduire vos travaux payés dans l’année — à condition qu’il s’agisse de dépenses d’amélioration, de réparation ou d’entretien, mais jamais de construction ou d’agrandissement.

Le plafond standard de 10 700 € pose problème dès que vous rénovez lourdement. Un propriétaire qui dépense 40 000 € en travaux ne peut déduire que 10 700 € de son revenu global la première année. Le reste du déficit s’impute uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si vos loyers annuels nets de charges tournent autour de 8 000 €, il vous faudra plusieurs années pour éponger ce déficit — pendant lesquelles vous ne paierez certes pas d’impôt foncier, mais sans bénéficier d’une réduction d’impôt immédiate sur votre salaire ou vos autres revenus.

C’est là que la case 1GH change tout. En doublant le plafond à 21 400 €, elle permet d’absorber des chantiers de rénovation énergétique importants et d’en tirer un avantage fiscal maximal dès l’année des travaux. Un gain de temps — et d’argent — considérable pour qui investit dans l’ancien dégradé.

Case 1GH : doubler le plafond à 21 400 € — mais sous conditions strictes

L’option 1GH s’active en cochant une case dans votre déclaration de revenus. Elle concerne exclusivement les travaux de rénovation énergétique réalisés sur des logements locatifs classés E, F ou G au DPE. Vous devez engager des travaux qui améliorent la performance énergétique du bien — isolation des combles, changement de chaudière, remplacement des fenêtres — et pouvoir justifier que le logement était bien une passoire thermique avant intervention.

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Reprenons l’exemple précédent avec 40 000 € de travaux. Sans l’option : 10 700 € de déficit déduit du revenu global, soit 5 353 € d’économie fiscale immédiate (TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %). Avec l’option 1GH activée : 21 400 € de déficit déduit, soit 10 100 € d’économie fiscale immédiate. L’écart ? 4 747 € supplémentaires récupérés la première année — au lieu d’attendre que vos loyers futurs éponge le déficit restant.

Pour un contribuable dans la tranche à 41 %, les chiffres deviennent encore plus spectaculaires. Le déficit de 21 400 € génère 8 774 € d’économie d’impôt sur le revenu, plus 3 681 € de prélèvements sociaux évités. Total : 12 455 € de gain fiscal immédiat. Si vous aviez laissé le plafond standard, vous n’auriez récupéré que 6 227 € — la moitié.

L’administration fiscale ne plaisante pas avec les justificatifs. Vous devrez fournir le DPE avant travaux prouvant la classe E, F ou G, puis le DPE après travaux montrant l’amélioration. Les factures détaillées des entreprises, avec mention explicite de la nature énergétique des travaux, sont également exigées. Un contrôle fiscal qui tombe trois ans après votre déclaration peut vous réclamer l’intégralité du trop-perçu si vous ne pouvez pas prouver que le bien était effectivement une passoire thermique.

Les travaux déductibles — et ceux qui vous font perdre tout avantage

Tous les travaux ne rentrent pas dans le calcul du déficit foncier. L’administration fiscale distingue trois catégories : les dépenses déductibles, les dépenses immobilisables et les dépenses interdites. Confondre ces catégories peut vous coûter un redressement fiscal brutal.

Sont déductibles : les travaux d’amélioration (création d’une salle de bain moderne dans un logement qui n’en avait pas, installation d’un chauffage central), les travaux de réparation et d’entretien (ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement d’une chaudière défectueuse), les dépenses d’isolation et de performance énergétique. Vous déduisez ces montants l’année où vous les payez — pas l’année où les travaux sont réalisés ni celle où vous recevez la facture. Seul le décaissement compte.

Ne sont pas déductibles : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Si vous ajoutez une extension de 20 m² à votre bien locatif, ces 30 000 € ne créent aucun déficit foncier. Ils s’ajoutent au prix de revient du bien et seront pris en compte uniquement lors de la revente, dans le calcul de la plus-value immobilière. Même logique pour les travaux somptuaires — une piscine intérieure, un home cinéma — qui relèvent de l’amélioration de standing personnel et non de la mise aux normes locatives.

L’erreur courante : mélanger amélioration et agrandissement dans une même facture. Un artisan vous facture 50 000 € comprenant la réfection complète d’un appartement et la création d’une mezzanine. Vous devez scinder la facture entre la part déductible (rénovation) et la part immobilisable (mezzanine). Si l’entreprise ne détaille pas, l’administration peut requalifier l’intégralité des travaux en agrandissement — et vous perdez tout déficit.

Les intérêts d’emprunt contractés pour financer les travaux restent déductibles sans limite de montant, mais ils ne s’imputent que sur vos revenus fonciers — jamais sur le revenu global. Si vous empruntez 60 000 € à 3 % pour rénover, vos 1 800 € d’intérêts annuels viendront réduire vos loyers imposables, mais ne s’ajouteront pas au déficit déductible de votre salaire. Nuance capitale que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard.

Nouveau dispositif 2026 : l’amortissement locatif qui concurrence le déficit foncier

La loi de finances pour 2026 a créé un dispositif d’investissement locatif fonctionnant par amortissements, applicable dans le neuf comme dans l’ancien avec travaux sur l’ensemble du territoire. Il permet de déduire fiscalement jusqu’à 80 % du prix d’achat du logement, étalés dans le temps. Un mécanisme radicalement différent du déficit foncier — et potentiellement plus avantageux selon votre profil fiscal.

Avec l’amortissement, vous ne créez pas de déficit imputable sur votre revenu global. Vous réduisez progressivement votre bénéfice foncier imposable en déduisant chaque année une fraction du prix du bien. Exemple : vous achetez un studio 150 000 € pour le louer. Vous amortissez 80 % du prix, soit 120 000 €, sur 15 ans. Chaque année, vous déduisez 8 000 € de vos revenus locatifs — qui deviennent ainsi quasi défiscalisés pendant toute la durée de l’amortissement.

Ce dispositif séduit les investisseurs qui génèrent déjà des revenus fonciers conséquents et cherchent à les neutraliser fiscalement sans toucher à leur revenu global. Le déficit foncier classique, lui, s’adresse aux contribuables fortement imposés sur leurs salaires ou BIC, qui veulent faire baisser leur impôt total en injectant des travaux lourds.

Les deux mécanismes ne sont pas cumulables sur un même bien. Vous devez choisir : soit vous optez pour le nouveau dispositif d’amortissement (applicable uniquement sur engagement de location longue durée), soit vous restez au régime réel classique avec possibilité de déficit foncier. Un propriétaire qui achète dans l’ancien dégradé, engage 80 000 € de travaux et vise une déduction immédiate sur son revenu global optera pour le déficit foncier 1GH. Un investisseur qui achète dans le neuf avec des loyers élevés préférera l’amortissement pour lisser son avantage fiscal sur quinze ans.

Les pièges administratifs qui annulent tout bénéfice fiscal

Cocher la case 1GH ne suffit pas. L’administration fiscale vérifie trois conditions sine qua non : le logement doit rester loué pendant trois ans minimum après la fin des travaux, le loyer ne doit pas dépasser les plafonds de ressources du locataire fixés localement, et vous devez déclarer vos revenus fonciers au régime réel — l’option du micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) vous ferme définitivement l’accès au déficit.

Un propriétaire qui engage 50 000 € de travaux, active la case 1GH, récupère 12 000 € d’économie fiscale puis revend le bien deux ans plus tard devra rembourser l’intégralité de l’avantage fiscal perçu. Les trois ans de location sont incompressibles. Si le locataire part au bout de 18 mois et que vous ne retrouvez pas de nouveau preneur dans les délais, vous êtes en défaut — même si la vacance locative ne relève pas de votre volonté.

Autre piège : la déclaration des travaux dans les 90 jours suivant leur achèvement. Vous devez remplir le formulaire de déclaration des locaux d’habitation dans votre espace sécurisé sur impots.gouv.fr, onglet « Biens immobiliers ». Oublier cette démarche peut entraîner un redressement — l’administration considérant que vous avez sciemment omis de déclarer une modification de votre patrimoine taxable.

La taxe d’aménagement guette aussi. Si vos travaux créent de la surface habitable (comblement d’une mezzanine, aménagement de combles perdus), vous devez la payer dans les 90 jours suivant la fin du chantier. En 2026, elle atteint 251 € par m² de piscine créée, 2 928 € par place de parking, 10 € par m² de panneau photovoltaïque au sol. Un propriétaire qui rénove un bien locatif en créant 15 m² de surface taxable paiera environ 4 392 € de taxe — à anticiper dans son budget pour ne pas effacer une partie de son économie fiscale.

Dernier point sensible : la CSG sur les revenus du patrimoine est passée de 9,2 % à 10,6 % depuis le 1er janvier 2026. Cette hausse s’applique aux revenus fonciers et réduit mécaniquement votre gain fiscal net. Un déficit de 21 400 € vous fait économiser 3 681 € de prélèvements sociaux en 2026 (au lieu de 3 969 € en 2025 avec l’ancien taux). L’écart ? 288 € de moins dans votre poche — un détail qui compte quand on optimise à l’euro près.

Notre analyse : une opportunité fiscale sous-utilisée par méconnaissance

Le déficit foncier reste l’un des rares leviers fiscaux légaux permettant de réduire son impôt sur le revenu global sans plafonnement des niches fiscales (le plafond de 10 000 € ne s’applique pas). La case 1GH double ce plafond pour les passoires thermiques — exactement au moment où le gouvernement impose des travaux de rénovation énergétique aux propriétaires de biens classés F et G d’ici 2028.

Pourtant, les statistiques fiscales montrent que moins de 15 % des propriétaires bailleurs exploitent ce dispositif. La raison ? Une complexité administrative réelle, une méconnaissance des règles et une peur du contrôle fiscal. Beaucoup préfèrent rester au micro-foncier, qui ne demande aucune justification mais plafonne l’avantage fiscal à un abattement de 30 % — largement insuffisant dès que vous engagez des travaux sérieux.

Le calcul est pourtant limpide. Un propriétaire qui rénove pour 40 000 € un bien loué 15 000 € par an gagne 10 100 € d’économie fiscale immédiate avec la case 1GH (TMI 30 %). S’il reste au micro-foncier, il paie l’impôt sur 10 500 € de revenus (15 000 − 30 % d’abattement), soit 3 150 € d’impôt + 1 806 € de prélèvements sociaux. Perte sèche : 4 956 € — alors qu’il aurait pu récupérer deux fois plus en passant au réel et en activant l’option 1GH.

Le vrai frein n’est pas technique — c’est psychologique. Déclarer au réel impose de tenir une comptabilité rigoureuse, de conserver toutes les factures pendant dix ans, de remplir des annexes détaillées. Beaucoup de propriétaires renoncent par peur de se tromper. C’est exactement pour cette raison que ceux qui franchissent le pas captent un avantage fiscal que les autres laissent sur la table — 7 500 € par an pour un déficit maximal optimisé, cumulables sur plusieurs années si vous échelonnez vos travaux.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.