Donation de 300 000 € exonérés : le piège de la SCI qui annule tout avant le 31 décembre 2026

Donner jusqu’à 300 000 € à ses enfants ou petits-enfants sans payer un euro de droits : le dispositif existe jusqu’au 31 décembre 2026, mais une SCI peut tout faire capoter.

Le cadeau fiscal est rare par les temps qui courent. La loi de finances pour 2025 a instauré une exonération temporaire de droits de donation sur les dons familiaux de sommes d’argent. L’enveloppe peut grimper jusqu’à 300 000 € par bénéficiaire. Mais le dispositif est truffé de conditions, et l’une d’elles élimine d’un trait de plume les montages patrimoniaux les plus courants : l’achat via une société civile immobilière.

L’horloge tourne. La fenêtre se referme le 31 décembre 2026. Les parents et grands-parents qui veulent aider leurs descendants à devenir propriétaires ont donc quelques mois pour agir, à condition de ne pas se tromper de véhicule.

Ce que permet vraiment le dispositif

Les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant, ou à défaut un neveu ou une nièce, sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit. La double limite est claire : 100 000 € par donateur vers un même bénéficiaire, et 300 000 € maximum par bénéficiaire tous donateurs confondus. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre des sommes considérables sans fiscalité.

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Mais l’argent doit servir à un usage précis. Il faut l’employer dans les six mois pour acheter un bien immobilier neuf ou en construction destiné à la résidence principale, ou pour financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à la prime de transition énergétique^[2]. Le logement doit ensuite rester résidence principale pendant cinq ans. Le non-respect de cette durée annule l’exonération.

Le point de vigilance décisif : les dons d’argent ne sont pas exonérés lorsque le bien immobilier est acquis par une SCI^[5]. L’achat doit se faire en direct, au nom du donataire. Passer par une société civile, même familiale, fait perdre l’avantage fiscal. Ce détail technique ruine bien des stratégies de transmission pensées en amont.

Source : Le Particulier (Le Figaro) · Le Revenu

Transmission immobilière : les pièges à éviter

Une enveloppe exceptionnelle

Jusqu'à 300 000 € par bénéficiaire transmis sans droits de donation, cumulables avec l'abattement classique de 100 000 € par parent et enfant.

Le piège de la SCI

Acheter le bien via une société civile immobilière annule l'exonération. L'acquisition doit se faire en direct au nom du donataire.

Une fenêtre qui se ferme

Le dispositif prend fin le 31 décembre 2026. Les fonds doivent être employés dans les six mois suivant le don.

Cinq ans de conservation

Le logement doit rester résidence principale pendant cinq ans, sous peine de remise en cause de l'avantage fiscal.

Ce que vous devez faire avant la fin 2026

Vérifiez d’abord le mode d’acquisition prévu par vos enfants. Si l’achat devait passer par une SCI familiale, pour des raisons de gestion ou de transmission ultérieure, il faut arbitrer : soit l’acquisition en direct pour capter l’exonération, soit la SCI sans ce coup de pouce fiscal. Les deux logiques ne se cumulent pas ici. Ce don temporaire se superpose à l’abattement classique de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Une anticipation bien construite permet de combiner les deux mécanismes. Consultez un notaire avant de verser le moindre euro : un don mal cadré, c’est l’exonération perdue et des droits à régler.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.