Fonds Value Add santé de PAREF : le pari que les fonds Core immobiliers évitent soigneusement

PAREF Gestion vient de lancer Paref Vitae Value Add Fund I, un fonds professionnel dédié à l’immobilier de santé. Là où presque tous ses concurrents misent sur des actifs déjà stabilisés, ce véhicule assume une stratégie « value add » : acheter du bâti vieillissant, le transformer, puis le revaloriser. Un pari de promoteur autant que d’investisseur, réservé aux professionnels.

Le marché de l’immobilier de santé fait rêver les gestionnaires depuis des années. Vieillissement démographique, besoin croissant de cliniques, d’EHPAD, de laboratoires et de résidences seniors : la demande structurelle est réelle. Mais la plupart des fonds qui s’y positionnent achètent des bâtiments neufs, déjà loués à des opérateurs solides. Confortable, mais peu rémunérateur.

PAREF Gestion prend le contre-pied. Son nouveau fonds cible des actifs sous-valorisés ou sous-exploités, souvent mal adaptés aux normes énergétiques et aux besoins démographiques actuels. L’idée : créer de la valeur par la transformation, pas seulement encaisser un loyer existant. Pour un investisseur professionnel, c’est un profil rendement-risque radicalement différent de celui d’une SCPI de santé classique. Et ça mérite qu’on regarde sous le capot avant de s’emballer.

Ce que fait vraiment un fonds « value add » dans la santé

Paref Vitae Value Add Fund I est un fonds professionnel spécialisé, réservé aux investisseurs professionnels et assimilés. Ce point exclut d’emblée l’épargnant particulier : ce n’est pas un produit qu’on souscrit en quelques clics sur une plateforme grand public. La cible, ce sont les institutionnels, family offices et gros patrimoines accompagnés.

La stratégie value add repose sur trois temps très concrets. On acquiert d’abord un actif décoté, parce qu’il est vétuste, mal placé sur le plan énergétique ou partiellement vide. On le transforme ensuite : repositionnement d’usage, travaux de rénovation lourds, mise aux normes de durabilité. On le revalorise enfin sur le plan locatif, notamment par la signature de baux longs avec des opérateurs de référence^[1]. C’est du travail de terrain, pas de la gestion passive.

Le fonds vise quatre grandes familles d’actifs autour de la santé, du soin et du bien-être humain et animal, principalement en France, avec une ouverture sur des marchés européens à fort potentiel^[1]. PAREF Gestion s’appuie sur son expertise sectorielle : le groupe assure depuis 2024 la gestion d’un mandat pour l’un des plus grands fonds d’investissement immobilier coté en santé d’Asie^[1]. L’expérience opérationnelle existe, ce n’est pas un coup d’essai.

La différence avec la concurrence est assumée. La majorité des fonds spécialisés dans l’immobilier de santé privilégient une approche « Core », c’est-à-dire des actifs matures et sécurisés. Paref Vitae Value Add Fund I revendique au contraire un potentiel de rendement plus compétitif, en échange d’un travail de transformation et d’un risque supérieur^[1].

Core contre Value Add : deux philosophies opposées

Pour comprendre l’intérêt de ce lancement, il faut poser côte à côte les deux approches. Un fonds Core achète un bâtiment neuf, loué, rentable dès le premier jour. Un fonds value add achète un problème et se rémunère en le résolvant. Le rendement ne provient pas des mêmes leviers.

Source : Boursorama / AOF

Ce tableau raconte une histoire simple. Le fonds Core, c’est la sécurité du loyer contre un rendement plafonné. Le value add, c’est le pari sur la création de valeur, avec un risque d’exécution que le loyer seul ne compense pas. Sur un chantier de rénovation d’une clinique ou d’une résidence médicalisée, tout se joue sur la maîtrise des coûts et des délais.

Le contexte de marché rend ce positionnement lisible. L’indice des prix immobiliers publié par l’INSEE affichait un recul de 4,7 % sur un an au troisième trimestre 2024, dans un marché en stabilisation après la correction de 2023-2024. Acheter décoté après une phase de baisse, c’est précisément le terrain de jeu d’une stratégie value add. Encore faut-il que la revalorisation suive.

Immobilier santé : les enjeux du value add

Potentiel de rendement supérieur

La transformation d'actifs décotés vise un rendement plus compétitif que les fonds Core, en échange d'un travail de valorisation.

Risque d'exécution élevé

La performance dépend de la maîtrise des travaux et de la signature de baux longs avec des opérateurs solides.

Réservé aux professionnels

Ce fonds n'est pas accessible au particulier. Les épargnants visent plutôt les SCPI de santé Core.

Horizon long et illiquidité

Acquisition, travaux, commercialisation : le cycle s'étale sur plusieurs années avec une faible liquidité.

Timing de cycle favorable

Après la correction des prix de 2023-2024, le marché offre des actifs décotés propices à une stratégie de transformation.

Le nerf de la guerre : les travaux et les baux longs

La promesse value add tient ou tombe sur deux points opérationnels. Le premier, ce sont les travaux. Rénover un bâti vieillissant mal adapté aux enjeux de durabilité, ça veut dire refonte énergétique, remise aux normes réglementaires du secteur santé, parfois changement d’usage complet. Ces chantiers sont longs, coûteux et exposés à la dérive de budget. Sur un actif médicalisé, la contrainte réglementaire ajoute une couche de complexité qu’un immeuble de bureaux n’a pas.

Le second point, ce sont les baux. Toute la valorisation repose sur la capacité à signer des baux longs avec des opérateurs de référence après transformation^[1]. Un EHPAD rénové sans exploitant fiable derrière, c’est un actif sans revenu. La solidité de l’opérateur locataire compte autant que la qualité du bâti. Dans la santé, un opérateur en difficulté peut geler un loyer pendant des mois.

Prenons un cas d’école pour fixer les idées. Imaginons une clinique de province achetée décotée parce que vétuste et à moitié vide. Le fonds injecte un budget de rénovation, remet le bâtiment aux normes, puis signe un bail long avec un groupe de soins établi. Si l’opération réussit, l’actif passe d’un statut « à problème » à un statut « stabilisé loué », et sa valeur bondit. Si les travaux dérapent ou si aucun opérateur ne signe, la décote initiale devient un piège.

C’est toute la logique du métier. Le nom même du secteur, « add value », dit tout : on ajoute de la valeur. On note d’ailleurs qu’une société immatriculée sous cette raison sociale, ADD VALUE, existe en France, créée en novembre 2021 et basée à Champigny-sur-Marne, dirigée par Sophie Dauchart et Philippe Jolly selon les données de l’Annuaire des Entreprises. Le vocabulaire du value add irrigue désormais tout le secteur immobilier, bien au-delà du seul fonds PAREF.

Pour qui, et à quelles conditions

Soyons clairs sur l’accès. Paref Vitae Value Add Fund I n’est pas ouvert au particulier lambda^[1]. Si vous cherchez à investir dans l’immobilier de santé avec un ticket modeste, ce fonds n’est pas pour vous : orientez-vous plutôt vers les SCPI de santé grand public, qui appliquent justement une logique Core plus prudente.

Pour un investisseur professionnel ou un patrimoine important accompagné par un CGP, la question est différente. La stratégie value add peut avoir sa place dans une poche « opportuniste » d’un portefeuille immobilier déjà diversifié, aux côtés de fonds Core et de SCPI. Elle ne doit jamais constituer le socle. On y met la part de patrimoine qu’on peut immobiliser longtemps et exposer à un risque d’exécution réel.

La durée compte énormément. Une stratégie de transformation immobilière ne se juge pas sur deux ans. Entre l’acquisition, les travaux, la commercialisation et la revente ou la stabilisation locative, le cycle est long. L’investisseur doit accepter une faible liquidité et un horizon de plusieurs années avant de mesurer la performance réelle. C’est un point que les plaquettes commerciales survolent trop souvent.

Les erreurs à éviter avant de signer

Première erreur : confondre value add et rendement garanti. Un potentiel de rendement compétitif n’est pas un rendement acquis^[1]. Le mot « potentiel » fait tout le travail dans la phrase commerciale. Tant que les travaux ne sont pas livrés et les baux signés, la performance reste hypothétique.

Deuxième erreur : négliger la question de l’opérateur. Dans la santé, la valeur d’un actif dépend directement de l’exploitant qui l’occupe. Avant d’investir, il faut comprendre qui sont les opérateurs visés, leur solidité financière et la durée des baux. Un actif rénové vide ne rapporte rien.

Troisième erreur : sous-estimer l’illiquidité. Un fonds professionnel de transformation immobilière n’est pas un placement dans lequel on entre et sort à volonté. Engager des sommes dont on aura besoin à court terme dans ce type de véhicule, c’est s’exposer à devoir vendre au pire moment, ou à ne pas pouvoir vendre du tout.

Notre analyse

Ce que peu de gens diront sur ce lancement : PAREF Gestion arrive au bon moment sur le cycle. Après une correction des prix immobiliers de près de 5 % sur un an et un marché en stabilisation, le terrain est propice à l’achat d’actifs décotés. Une stratégie value add se déploie idéalement en sortie de correction, quand les vendeurs sont sous pression et que les prix d’acquisition sont bas. Le timing n’est pas anodin.

Mais l’immobilier de santé value add n’est pas un placement de bon père de famille déguisé. C’est un métier de transformation, avec un risque d’exécution que la thématique porteuse ne suffit pas à effacer. Le vieillissement de la population garantit la demande, pas la réussite d’un chantier de rénovation. Ces deux choses sont trop souvent mélangées dans les argumentaires.

Notre conviction : ce fonds a du sens pour un investisseur professionnel qui comprend qu’il achète du travail de valorisation, pas un loyer clé en main. Pour tous les autres, la SCPI de santé Core reste la porte d’entrée raisonnable au secteur. La bonne question n’est pas « la santé va-t-elle croître » : oui, évidemment. La bonne question est « l’équipe de gestion sait-elle transformer un actif à problème en actif loué ». C’est là, et seulement là, que se joue la performance.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.