Logement : 620 milliards d’euros de dépenses en France, mais le neuf s’effondre en 2026

Le logement engloutit 28 % du budget des ménages français, soit 620 milliards d’euros, pendant que le neuf s’enfonce dans sa pire crise.

La photographie est brutale. D’un côté, les Français n’ont jamais autant dépensé pour se loger. De l’autre, la machine à construire du neuf est grippée. Au premier semestre 2026, à peine plus de 38 900 logements ont été réservés, un plongeon sur un an. Cet écart entre une demande massive et une offre qui se rétracte redessine complètement les opportunités pour qui veut investir dans la pierre aujourd’hui.

Un marché du neuf en chute libre

38 932 logements neufs réservés au premier semestre 2026, soit une chute de 18,3 % sur un an. Les ventes en bloc s’effondrent, les promoteurs freinent leurs lancements et les prix du neuf reculent. Pendant ce temps, la dépense totale de logement atteignait 620,7 milliards d’euros en 2025, malgré le recul de la facture énergétique. Le logement absorbe toujours 28 % du budget des ménages.

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Concrètement, pour un investisseur, ce décalage crée deux réalités opposées. Le neuf devient négociable comme rarement : baisse des prix affichés, marges de discussion sur les VEFA, décotes sur certains programmes. L’ancien, lui, reste sous tension. L’indice INSEE des prix immobiliers a reculé de 4,7 % sur un an au troisième trimestre 2024, avec un volume de transactions autour de 800 000 en 2024, contre 1,1 million en 2022. Le marché se stabilise après la correction, mais le crédit reste cher, autour de 3,5 % sur 20 ans début 2025.

Source : Le Revenu · Le Revenu

Neuf en crise : les opportunités pour l'investisseur

Effondrement du neuf

Les réservations de logements neufs chutent de 18,3 % au premier semestre 2026, ce qui ouvre des marges de négociation inédites sur les VEFA.

Budget logement record

Avec 620,7 milliards d'euros dépensés en 2025, le logement pèse toujours 28 % du budget des ménages malgré la crise de la construction.

Prix en correction

L'indice INSEE recule de 4,7 % sur un an et le volume de transactions retombe à 800 000, un marché en stabilisation favorable aux acheteurs préparés.

Crédit encore cher

À environ 3,5 % sur 20 ans début 2025, le coût du crédit reste un frein qui impose de recalculer précisément le cash-flow de chaque projet.

Ce que vous devez faire

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Ne fuyez pas le neuf par réflexe, négociez-le. Un promoteur qui peine à écouler son programme accepte des remises qu’il refusait il y a deux ans. Pour un T3 en zone B1, comparez systématiquement le prix au mètre carré du neuf remisé avec l’ancien du même quartier, frais de notaire réduits compris. Vérifiez la date de dépôt de permis et l’échéance de livraison avant de vous engager. Regardez aussi les montages en nue-propriété avec décote, qui reviennent en force dans un marché où les vendeurs cèdent du terrain. Et calez toujours votre calcul de rendement locatif net sur le loyer réellement pratiqué, pas sur la projection du commercial.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.