Investir avec le statut de loueur meublé non professionnel est extrêmement profitable pour le bailleur.
Investir avec le statut de loueur meublé non professionnel est extrêmement profitable pour le bailleur. Offrant des avantages fiscaux selon le type de bien et le régime d’imposition, le LMNP permet de payer moins d’impôts durant la mise en location d’un bien. En cas de revente, il fait profiter au vendeur des réductions non négligeables sur la plus-value. En LMNP, il existe deux régimes présentant chacun des avantages fiscaux : le régime micro BIC et le régime réel. Avant de réaliser un investissement locatif seul ou avec Homunity par exemple, voyons en détails les différents régimes existants, leurs avantages et tout ce qu’il faut savoir pour bien choisir.
Le régime micro BIC
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Dédié aux entrepreneurs, le régime micro BIC est un régime fiscal exigeant un montant de recettes annuelles dont le plafond ne dépasse pas celui de la micro-entreprise. Les activités artisanales, industrielles et commerciales sont éligibles à ce régime. Pour profiter de ce régime, une entreprise doit être individuelle et posséder un statut EIRL ou EURL, et le gérant doit être une seule personne physique. Les propriétaires d’un ou de quelques biens peuvent bénéficier du régime micro BIC si leurs recettes de locatives n’excèdent pas 72 600 € par an.
Toutes les déclarations au régime micro BIC exigent une inscription au SIRENE pour avoir un numéro de SIRET. Avec une déclaration facile à faire, le régime forfaitaire vise à simplifier la vie des loueurs en LMNP. La simplicité des formalités est l’avantage principal du micro BIC. Il suffit de déclarer les recettes perçues et le fisc se charge du calcul. Dans son activité LMNP, le propriétaire est uniquement imposé sur la moitié de ses recettes. Il ne va payer que les impôts sur la moitié des loyers qu’il encaisse.
Le régime réel
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Le régime réel désigne un concept d’imposition qui s’appuie sur les bénéfices de la location meublée et sur la TVA. Il existe deux sous-régimes : le régime réel normal et le régime simplifié.
Le régime réel peut être appliqué à condition que les revenus générés par l’activité de LMNP passent au-delà de 72 600 € par an. Dès qu’il lance son activité de location meublée non professionnelle, le loueur peut opter pour le régime réel, et ce, jusqu’à sa première déclaration. Pour bénéficier du régime réel, le propriétaire doit être déclaré en tant que Loueur meublé non professionnel. Il doit compléter et remettre le formulaire POI au Greffe du tribunal de commerce en échange d’un numéro SIRET.
Avec le régime réel du statut LMNP, un propriétaire peut déduire les frais d’acquisition d’un logement à condition que le bien ait été acquis au moins deux ans. Il n’est intéressant que si les charges relatives à l’entretien d’un logement meublé sont assez élevées. Ces charges peuvent être déduites du revenu imposable. Par ailleurs, ce régime offre la possibilité de déduire de ce même revenu imposable l’amortissement d’un logement et des équipements disponibles. De cette manière, l’impôt sera réduit davantage.
Cette déduction concerne plus particulièrement les frais de notaire, les frais d’une agence immobilière, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les assurances et les dépenses d’entretien. Grâce à cette remise, le loueur paie moins d’impôts sur ses bénéfices. Il devrait engager un expert-comptable qui s’y connaît en LMNP pour comptabiliser les amortissements afin de baisser son imposition.
