Les immeubles partagés doivent être soumis à certaines règles et obligations afin de garantir une bonne gestion et une harmonie, c’est le rôle du règlement de copropriété. Il est la pierre angulaire de la relation entre les copropriétaires et encadre des questions primordiales comme les droits, devoirs, usages, répartition des charges et la modalité de prise de décision collective. Laissez-nous vous en dire un peu plus.
Comprendre le rôle du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document contractuel qui trouve son fondement dans la loi du 10 juillet 1965. Il se charge d’établir la destination de l’immeuble, l’usage des diverses parties privatives et communes, les règles qui s’appliquent à l’administration et la gestion de la copropriété, ainsi que les règles des assemblées générales et la répartition des diverses charges. Il engage l’ensemble des copropriétaires et leurs ayants cause. Que vous soyez propriétaire occupant, non occupant ou syndic à Marseille, ce règlement représente votre livre d’or.
Contenu, formalités, un règlement bien réglé
Le règlement de la copropriété doit être établi en la forme authentique et par un notaire, il est ainsi publiable au fichier immobilier, ce qui le rend opposable à tous.
Il doit comprendre différents éléments cruciaux :
- La désignation des parties privatives et communes (générales, spéciales ou à jouissance privative), avec description de leur destination ;
- L’état descriptif de division, le plus souvent annexé identifiant chaque lot et sa quote-part ;
- Les règles d’usage : nuisances, travaux, stationnement, comportement au cœur des espaces communs … ;
- Les règles de fonctionnement : pouvoirs du syndic, du conseil syndical, de l’assemblée générale ;
- La répartition des charges en fonction des tantièmes, distinguant conversation, entretien, administration et services collectifs notamment.
Un règlement à quelles fins ?
C’est le règlement de copropriété qui joue le rôle de référence juridique en cas de litige entre les différents copropriétaires, assure la gouvernance collective et protège la valeur du patrimoine. Il éclaire la gestion, les projets, les travaux à engager et le calcul des charges. Bien rédigé, il constitue une arme redoutable pour prévenir les conflits.
Consultation et opposabilité
Les copropriétaires (et bien souvent les locataires) doivent se voir adresser une copie du règlement de copropriété dès achat ou signature du contrat de bail du logement. Le syndic peut délivrer un nouvel exemplaire de ce dernier en cas de perte, tout comme le service de publicité foncière.
Seule sa publication au fichier immobilier avant la vente le rend opposable aux acquéreurs, contrairement aux copropriétaires à qui il est opposable de plein droit.
Modification du règlement
La modification du règlement est soumise à l’aval de l’assemblée générale, qui seule peut valider les évolutions selon le type de modifications et la majorité requise (simple, absolue ou unanime). Chaque modification devra faire l’objet d’une publication au fichier immobilier.
Le rôle du syndic et du conseil syndical
Le syndic est chargé de faire appliquer le règlement auprès de tous les occupants de la copropriété, y compris les locataires éventuels. C’est à lui de pallier les manquements éventuels via des rappels, l’entreprise d’actions judiciaires ou de procédures en cas de difficulté.
Le conseil syndical quant à lui est élu par l’assemblée générale, avec la fonction d’assistance et de gestion du syndic, tout en fournissant d’éventuels conseils sur les projets ou décisions.
Le règlement de copropriété n’est pas qu’une formalité légale, c’est un dispositif vivant qui orchestre la bonne entente, les droits et les devoirs, répartit les charges et définit les décisions possibles. Un cadre stable et transparent.
