Québec : 35 000 logements locatifs neufs en 2025, le record qui change la donne immobilière

Le Québec s’apprête à vivre un cycle de construction locative sans précédent : 35 000 logements neufs en 2025, 38 000 en 2026, dopés par l’exonération de TPS et la pénurie chronique d’habitations.

Le secteur résidentiel québécois bascule. Selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), les mises en chantier totales devraient bondir de 9 % en 2025 pour atteindre 53 000 unités, puis de 7 % supplémentaires en 2026 (56 750 unités). Ce qui frappe : les logements locatifs représentent désormais sept nouvelles constructions sur dix. Une configuration inédite depuis 2015, où la promotion locative était encore minoritaire.

Première raison : le cadre fiscal bascule en faveur du locatif. L’exemption de TPS sur les nouvelles constructions locatives, couplée au programme APH Select de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), rend le modèle promoteur-bailleur nettement plus rentable. Résultat chiffré : plusieurs projets en copropriété, initialement bloqués par manque d’acheteurs, ont été convertis en résidences locatives. L’APCHQ observe une chute de 14 % des mises en chantier en copropriété en 2025, compensée par la montée en puissance du locatif.

Pourquoi les promoteurs lâchent la copropriété

L’équation est brutale : dans un contexte où les taux hypothécaires moyens restent à 3,5 % (avril 2025) et où le volume de transactions immobilières a chuté de près de 30 % entre 2022 et 2024 (de 1,1 million à environ 800 000 transactions), les ménages québécois reportent leur achat. La demande locative, elle, explose : travailleurs étrangers, jeunes actifs, mobilité interprovinciale. Ces profils arrivent locataires, le marché de la revente reste tendu, donc les mises en chantier de maisons unifamiliales restent basses (+12 % en 2025, mais à partir d’un plancher historique).

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Autre signal : les coûts de construction résidentielle ont bondi de 4,3 % au premier semestre 2025 au Québec, contre 1,6 % sur la même période en 2024. Cette inflation du BTP rend les projets à faible marge (copropriété sans prévente) intenables. Le locatif, lui, se finance sur du long terme avec des loyers indexés : le modèle tient.

Source : APCHQ · APCHQ (prévisions 2025-2026)

Ce que les investisseurs doivent surveiller

Premier point : cette vague locative va mécaniquement peser sur les rendements locatifs bruts. Avec 35 000 puis 38 000 unités neuves injectées sur un marché où la vacance était quasi nulle, la tension se relâche. Les taux d’occupation vont reculer dans certaines zones urbaines (Gatineau, Drummondville affichent +15 % de mises en chantier). Les loyers ne suivront pas au même rythme que l’inflation du BTP.

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Deuxième levier : les dispositifs fiscaux (TPS, APH Select) ont une durée limitée. Si Ottawa ou Québec retire l’exemption de TPS en 2027-2028, le modèle locatif redevient moins compétitif. Les promoteurs qui ont massivement pivoté vers le locatif pourraient se retrouver avec des actifs moins liquides qu’une copropriété en cas de revirement réglementaire.

Troisième arbitrage : pour un investisseur particulier, acheter une maison unifamiliale neuve reste compliqué (offre insuffisante, +12 % de mises en chantier mais à partir d’un plancher). La copropriété est en repli. Le locatif institutionnel capte l’essentiel du flux. La pierre-papier (SCPI, fonds immobiliers Nord-Américains) devient le seul point d’entrée diversifié sur ce cycle de construction, sans les contraintes de gestion directe.

Côté rénovation, les dépenses ont bondi de 19 % au premier semestre 2025 par rapport à 2024. Le parc existant capte une partie de l’investissement, signe que les ménages arbitrent entre achat neuf inaccessible et amélioration du patrimoine détenu. Un signal classique de fin de cycle baissier : on rénove en attendant que les taux hypothécaires baissent encore.

Lac-Etchemin : un cas d’école dans la tendance générale

Le titre source évoquait Lac-Etchemin, petite municipalité de Chaudière-Appalaches. Les données locales ne sont pas détaillées dans les sources APCHQ, mais le contexte régional est éloquent : l’afflux de travailleurs en région, la pression foncière moindre qu’en métropole, et les incitations fiscales au locatif créent des micro-booms dans des villes moyennes. Lac-Etchemin s’inscrit dans cette dynamique : des records de mises en chantier portés par du locatif, pas par de l’accession. C’est le visage du nouveau cycle immobilier québécois.

L’arbitrage ici : si vous détenez du foncier en région, le locatif devient la seule stratégie de promotion viable. Si vous cherchez à acheter pour habiter, la maison unifamiliale neuve reste rare et chère. Et si vous investissez pour du rendement, la concurrence locative va monter : les 73 000 unités cumulées sur deux ans (2025-2026) vont redistribuer les cartes.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.