Le réseau Century 21 table sur une nouvelle correction des prix immobiliers en 2026, dans un marché marqué par la remontée des taux et la contraction du volume de transactions.
Le diagnostic posé par Century 21 en juin 2026 confirme une tendance déjà amorcée fin 2024. Après une correction de 4,7 % entre le troisième trimestre 2023 et le troisième trimestre 2024 selon l’indice des prix immobiliers de l’INSEE, le réseau anticipe une baisse supplémentaire de 3 % sur l’ensemble de l’année 2026. Cette prévision intervient dans un contexte où le taux immobilier moyen sur 20 ans reste ancré autour de 3,5 % en avril 2025, un niveau qui réduit mécaniquement la capacité d’emprunt des ménages et comprime la demande solvable.
Un volume de transactions qui ne rebondit pas
Le marché immobilier français a enregistré environ 800 000 transactions en 2024, contre 1,1 million en 2022. Cette contraction de près de 27 % en deux ans pèse sur la dynamique des prix. Les premières données DVF disponibles pour 2025 ne montrent pas de reprise franche : les acquéreurs restent attentistes, les vendeurs ajustent leurs prétentions avec retard, et le décalage entre offre et demande se traduit par des délais de vente allongés.
La prévision de Century 21 s’inscrit dans cette logique d’ajustement progressif. Une baisse de 3 % en 2026 ramènerait l’indice des prix à un niveau proche de celui de début 2021, effaçant une partie de la hausse spéculative observée pendant la période de taux bas 2020-2022.
Des disparités régionales qui persistent
Si la tendance nationale est à la baisse, les écarts entre zones tendues et marchés secondaires se creusent. Les métropoles régionales comme Lyon, Bordeaux ou Nantes affichent une résilience relative grâce à une demande locative soutenue et une offre limitée. À l’inverse, les zones périurbaines éloignées et les petites villes subissent une correction plus marquée, amplifiée par la fin du télétravail généralisé et le retour des trajets domicile-travail.
Pour un investisseur locatif, l’arbitrage se déplace : acheter aujourd’hui avec un taux à 3,5 % et une baisse des prix de 3 % peut offrir un point d’entrée plus favorable qu’en 2022, à condition de cibler des secteurs où la demande locative reste forte. Le rendement brut d’un T2 à Lyon, acheté 220 000 € et loué 850 € par mois, s’établit autour de 4,6 % avant charges et fiscalité. À Bordeaux, un T3 acquis 280 000 € et loué 1 100 € génère un rendement brut de 4,7 %. Ces niveaux restent supérieurs aux fonds euros en assurance-vie, dont le taux moyen 2025 tourne autour de 2 %.
L’impact sur les stratégies patrimoniales
La baisse des prix modifie le calcul de rentabilité de l’immobilier locatif. Un acquéreur qui achète en 2026 avec une baisse supplémentaire de 3 % bénéficie d’un prix d’entrée réduit, mais doit composer avec des taux de crédit élevés qui grèvent la trésorerie mensuelle. Sur un prêt de 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité s’établit à 1 160 €, contre 830 € à 1,5 %. L’écart de 330 € par mois impose un effort d’épargne plus important ou un apport personnel conséquent pour maintenir l’équilibre du cash-flow.
Pour les propriétaires déjà en place, la baisse des prix n’impacte la valorisation du patrimoine que si une revente est envisagée à court terme. En revanche, elle réduit l’assiette de l’IFI pour ceux qui détiennent un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros, et peut alléger la facture fiscale de 0,5 % à 1,5 % selon la tranche.
Unités de compte en assurance-vie, rendement 2025 et arbitrage vers les fonds euros en 2026
Chiffres clés
- Baisse des prix prévue en 2026 : 3 % (prévision Century 21)
- Correction cumulée T3 2023 – T3 2024 : -4,7 % (indice INSEE)
- Volume de transactions 2024 : ~800 000 (vs 1,1 million en 2022)
- Taux immobilier moyen 20 ans (avril 2025) : ~3,5 %
Source : DVF – DGFiP / data.gouv.fr · INSEE
L’arbitrage entre immobilier locatif et placements financiers se joue désormais sur la capacité à encaisser l’illiquidité et les frais d’acquisition. Un investisseur qui table sur une détention longue (plus de 10 ans) et une gestion locative maîtrisée peut trouver dans cette correction un point d’entrée intéressant. Ceux qui recherchent liquidité et diversification se tournent davantage vers les SCPI, dont le rendement moyen 2025 s’établit autour de 4,5 %, ou vers les unités de compte en assurance-vie pour capter la performance des marchés actions.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
