Après 64 ans de service, le dispositif Malraux disparaît le 1er avril 2026. Le régime Jeanbrun prend le relais, avec une philosophie fiscale à l’opposé.
Voté en décembre 2025, l’arrêt du Malraux met fin à un pilier de la défiscalisation immobilière né en 1962. En 2025, environ 4 200 investisseurs y ont souscrit, pour un montant moyen de 180 000 euros de travaux. À compter du 2 avril 2026, tout nouveau projet basculera automatiquement sous le régime Jeanbrun. Et le changement n’est pas cosmétique : c’est toute la mécanique de l’avantage fiscal qui se transforme.
Ce qui change concrètement
Le Malraux offrait une réduction d’impôt directe, jusqu’à 30 % du montant des travaux de restauration en secteur sauvegardé, sans plafond de loyers à respecter. Le Jeanbrun fonctionne à l’inverse. Il recentre l’avantage sur les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire. Les secteurs sauvegardés et les ZPPAUP en sont exclus.
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Le taux de déduction passe à 25 % des travaux, plafonné à 100 000 euros par an et par contribuable. La durée minimale de location grimpe de 9 à 12 ans, avec obligation de mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. La logique n’est plus celle de la réduction d’impôt immédiate, mais celle de la déduction sur les revenus fonciers, un mécanisme dont l’efficacité croît avec la tranche marginale d’imposition.
📊 Chiffres clés
- Fin du Malraux : 1er avril 2026
- Souscripteurs Malraux en 2025 : environ 4 200 investisseurs
- Montant moyen de travaux : 180 000 euros
- Taux de déduction Jeanbrun : 25 % des travaux
- Plafond annuel Jeanbrun : 100 000 euros par contribuable
- Durée de location minimale : 12 ans
Source : Finances Actu
Le dispositif porte le nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement. Initialement désigné sous l’appellation « statut du bailleur privé », il a été promulgué en février 2026 et s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028. Il vise à mobiliser l’épargne privée pour relancer l’offre locative.
Ce que vous devez faire
Si vous portez un projet de restauration en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP, la fenêtre se referme au 1er avril 2026. Au-delà, ces biens sortent du champ de l’avantage fiscal. Un investisseur fortement imposé disposant d’un gros budget travaux aurait intérêt à vérifier si son opération peut encore relever du Malraux avant la bascule. Pour les projets futurs sur monuments classés, le Jeanbrun impose une projection sur douze ans et une analyse de rentabilité rigoureuse. Faites chiffrer les deux scénarios par un professionnel avant de vous engager, car le passage d’une réduction directe à une déduction change radicalement le calcul selon votre tranche d’imposition.
🐦 Ce qu’en disent les experts
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
