Le dispositif Jeanbrun, intégré au budget 2026 adopté le 2 février et promulgué le 19 février, remplace la loi Pinel par un mécanisme d’amortissement fiscal. Il s’applique à partir du 21 février 2026, sans restriction de zone géographique.
La loi Pinel s’est éteinte le 31 décembre 2024. Pendant plus d’un an, l’investissement locatif privé s’est retrouvé sans dispositif incitatif structurant. Le gouvernement Lecornu a annoncé le 23 janvier 2026 le plan « Relance Logement », dont le dispositif Jeanbrun constitue le pilier fiscal. L’objectif affiché : construire 2 millions de logements d’ici 2030 en mobilisant l’épargne des particuliers vers la location abordable. Le texte a été adopté par 49.3 et entre en application le lendemain de la promulgation de la loi de finances 2026, soit le 21 février 2026. Contrairement au Pinel, ce dispositif ne fonctionne plus par réduction d’impôt directe, mais par amortissement déductible des revenus fonciers, un mécanisme jusqu’ici réservé à l’immobilier professionnel.
Amortissement de 3,5 à 5,5 % par an dans le neuf, déficit foncier renforcé
Le dispositif Jeanbrun repose sur l’article 31 du Code général des impôts. L’investisseur déduit chaque année une fraction de la valeur du bien de ses loyers imposables. Selon MeilleuresCPI, les taux d’amortissement s’échelonnent entre 3,5 % et 5,5 % par an dans le neuf, avec des taux proches dans l’ancien sous conditions de travaux. L’amortissement se calcule sur la valeur du bâti, hors terrain. Un logement neuf acquis 250 000 € génère entre 8 750 € et 13 750 € de déduction annuelle, selon le niveau d’engagement et la performance énergétique.
Le dispositif intègre un levier complémentaire : le déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond passe à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique. Ce mécanisme permet de réduire l’assiette imposable globale, au-delà des seuls revenus fonciers. Résultat : un contribuable dans la tranche marginale à 41 % peut économiser jusqu’à 8 774 € d’impôt par an en cas de rénovation énergétique lourde.
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Chiffres clés
- Taux d’amortissement neuf : 3,5 % à 5,5 % par an
- Déficit foncier plafonné : 10 700 € ou 21 400 € (rénovation énergétique)
- Engagement de location : 9 ans minimum
- Date d’entrée en vigueur : 21 février 2026
- Objectif national : 2 millions de logements d’ici 2030
Source : MeilleuresCPI · Loi-Jeanbrun.fr
Pas de zonage, mais des exigences énergétiques élevées et des loyers plafonnés
Le dispositif Jeanbrun marque une rupture avec le Pinel sur un point : il supprime le zonage géographique. Vous pouvez investir partout en France, grandes métropoles, villes moyennes, zones rurales, sans restriction territoriale. Cette ouverture vise à rééquilibrer l’offre locative sur l’ensemble du territoire, alors que le Pinel concentrait les flux sur les zones A, A bis et B1.
En contrepartie, les exigences sont strictes. Le logement neuf doit respecter la réglementation environnementale 2020 (RE 2020). Dans l’ancien, seuls les biens rénovés et affichant un DPE A, B ou C sont éligibles. Les travaux doivent être justifiés et conformes aux normes en vigueur. Le dispositif impose également un engagement de location de 9 ans à titre de résidence principale, avec des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Ces conditions ressemblent à celles du Pinel, mais appliquées sans filtre géographique.
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Selon Medicis Patrimoine, le dispositif Jeanbrun valorise la détention longue et la qualité du logement, là où le Pinel favorisait une réduction d’impôt ponctuelle sur 12 ans maximum. L’amortissement s’étale sur toute la durée de détention, ce qui modifie le calcul de rentabilité. Un investisseur qui conserve son bien 15 ou 20 ans bénéficie d’une déduction fiscale continue, tandis que le Pinel s’arrêtait à 12 ans.
Reste à mesurer l’impact réel sur la production de logements. Le secteur attend les décrets d’application pour sécuriser les conditions d’accès, les niveaux d’amortissement précis et les modalités de contrôle. Sans amélioration tangible de la rentabilité globale, notamment dans l’ancien, le dispositif risque de rester un outil de niche, efficace pour certains profils avertis mais insuffisant pour enrayer durablement la crise du logement. Le budget 2026 alloue par ailleurs 3,6 milliards d’euros à MaPrimeRénov’, signe que l’État mise aussi sur la rénovation pour compléter l’effort de construction neuve.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
