Démembrement et location meublée : transmettre un bien loué sans plus-value ni perte d’amortissement

Donner la nue-propriété d’un bien en location meublée n’efface ni les amortissements ni ne déclenche l’imposition de la plus-value. Deux verrous fiscaux qui sautent d’un coup.

Transmettre un logement loué de son vivant coûte souvent cher en fiscalité latente. Le démembrement de propriété contourne l’obstacle. Le parent conserve l’usufruit, donc les loyers et l’activité, et transmet la nue-propriété aux enfants. L’opération réduit l’assiette taxable de la donation et repousse toute imposition de plus-value. Appliquée à un meublé, elle préserve en plus le mécanisme d’amortissement, l’atout central du régime LMNP.

Le principe repose sur une découpe du droit de propriété. La pleine propriété se décompose en usus, fructus et abusus. Dans un démembrement classique, le donateur garde l’usufruit (usage et revenus) et cède l’abusus, la nue-propriété. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans droits ni formalité.

Deux impôts neutralisés d’un même geste

Premier verrou levé : la plus-value. Donner la nue-propriété d’un bien meublé ne déclenche l’imposition de la plus-value ni à la donation, ni au moment où le nu-propriétaire récupère la pleine propriété par décès de l’usufruitier. La fiscalité latente disparaît purement et simplement.

Second verrou : l’amortissement. Longtemps incertain, le sort des amortissements a été tranché par une décision du Conseil d’État rendue en 2019^[2]. L’usufruitier qui continue d’exploiter la location meublée conserve le bénéfice de l’amortissement du bien, sans que le démembrement ne remette en cause le mécanisme. Concrètement, le parent usufruitier reste le seul redevable de l’impôt sur les loyers, continue à déduire ses charges et à amortir, et pilote seul la mise en location sans consulter le nu-propriétaire.

Côté droits de donation, l’assiette suit le barème de l’article 669 du Code général des impôts. La valeur de la nue-propriété taxable croît avec l’âge de l’usufruitier : elle représente 50 % de la valeur du bien lorsque l’usufruitier a entre 61 et 70 ans, et jusqu’à 90 % au-delà de 91 ans^[3]. Donner tôt réduit donc la base imposable.

Source : Étude Moulier-Laffay & Associés (article 669 CGI) · Capital.fr

Transmission d'un bien loué : les vrais enjeux fiscaux

Plus-value latente neutralisée

Donner la nue-propriété n'imposant pas la plus-value, la fiscalité latente du bien disparaît, à la donation comme au décès de l'usufruitier.

Amortissements LMNP préservés

Depuis 2019, l'usufruitier exploitant conserve le bénéfice de l'amortissement, l'atout majeur du régime de location meublée.

Assiette de donation réduite

Les droits ne portent que sur la nue-propriété, valorisée selon l'âge de l'usufruitier au barème de l'article 669 du CGI. Donner tôt taxe moins.

Acte notarié indispensable

Le démembrement suppose l'intervention d'un notaire pour sécuriser la répartition des charges et l'accord requis en cas de vente ultérieure.

Ce que vous devez vérifier avant de signer

Le démembrement d’un bien loué exige un acte notarié. L’intervention du notaire sécurise la répartition des charges et l’adéquation avec vos objectifs^[5]. Réglez d’emblée la question de l’entretien : par défaut, l’article 605 du Code civil met les réparations courantes à la charge de l’usufruitier, mais un démembrement conventionnel permet d’organiser autrement la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire^[1]. Gardez enfin en tête qu’une vente ultérieure du bien démembré suppose l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Faites chiffrer l’opération : plus l’usufruitier est jeune, plus la nue-propriété transmise est faiblement valorisée, donc faiblement taxée.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.