Crédit immobilier : «Les taux risquent de remonter de 1%», pourquoi attendre devient un pari risqué

La remontée des taux d’emprunt se précise en 2026, et attendre une baisse des prix pour compenser devient un pari perdant pour la plupart des acheteurs.

Le vent tourne sur le marché du crédit. Après une accalmie, les signaux d’une hausse des taux se multiplient, portés par les tensions sur les marchés obligataires et l’incertitude budgétaire. Pour l’acheteur, la question n’est plus de savoir si les conditions vont se durcir, mais quand. Et sur le terrain, le calcul est simple : chaque point de taux en plus grignote directement la surface que vous pouvez vous offrir.

Le constat chiffré est brutal. Depuis 2020, les ménages ont perdu en moyenne 11 m², soit plus d’une pièce, malgré une hausse des revenus, uniquement à cause de la baisse de leur capacité d’emprunt.

Ce qui change concrètement sur le marché

Entre 2020 et 2026, les prix ont grimpé de 14,4 % en moyenne selon SeLoger, avec une explosion de 16,7 % du mètre carré entre 2020 et 2023. La correction qui a suivi reste modeste : les prix n’ont reculé que de 1,9 % entre 2023 et 2024, loin de compenser le poids des taux. Autrement dit, la baisse de la pierre ne rattrape jamais assez vite la hausse du crédit.

Pour un T3 acheté 200 000 € sur 20 ans, un taux qui passe de 3,5 % à 4,5 % ampute la capacité d’achat de plusieurs milliers d’euros, bien au-delà de ce qu’une négociation de prix compense. C’est la logique rappelée par Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, cité par Capital^[5] : «Les ménages seraient bien inspirés de hâter leur recherche et de conclure sans délai.» La reprise de l’ancien reste par ailleurs fragile, avec des ventes en hausse de 0,7 % au troisième trimestre 2025 selon l’indice Notaires-Insee^[4], mais un marché surveillé de près.

Acheter en 2026 : les enjeux pour votre projet

Remontée des taux

Une hausse d'environ 1 % du taux réduit fortement la capacité d'emprunt, bien plus vite qu'une correction des prix ne la compense.

Pouvoir d'achat érodé

Depuis 2020, les acheteurs ont perdu en moyenne une pièce entière malgré la hausse de leurs revenus.

Le bon timing

Le meilleur moment reste celui où vous verrouillez un taux favorable, avant un durcissement des conditions bancaires.

Taux d'usure

Un taux d'usure obsolète peut bloquer certains dossiers, notamment ceux des emprunteurs seniors.

Ce que vous devez faire

La règle d’or reste valable : on achète un prix, on renégocie un taux^[1]. En bouclant votre financement aujourd’hui, vous figez le coût de l’acquisition face à l’incertitude. Si les taux rebaissent, vous renégocierez ; s’ils grimpent, vous aurez verrouillé une opportunité. Point de vigilance opérationnel : surveillez le taux d’usure, qui peut bloquer certains dossiers, notamment pour les emprunteurs seniors, et faites monter votre dossier via un courtier pour maximiser la marge de manœuvre. Comparez aussi le rendement locatif net après charges avant de vous engager, surtout sur un bien à rénover.

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Source : Investir Les Échos · Boursorama / AFP

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