Habiter en hauteur : pourquoi les canicules menacent la valeur des appartements en étage élevé

Les appartements en étage élevé restent parmi les biens les plus recherchés, mais les canicules répétées commencent à peser sur leur valeur, un risque que le DPE ne mesure pas.

Vue dégagée, luminosité, tranquillité : l’étage élevé a toujours été un argument de vente qui fait grimper le prix au mètre carré. Le réchauffement climatique change la donne. Ces appartements exposés au soleil et souvent situés sous les toits deviennent des fournaises en été. Un critère que ni le diagnostic de performance énergétique ni la plupart des acheteurs n’intègrent encore dans leur décision.

Pour un investisseur, le sujet n’est pas anecdotique. Le confort d’été devient un critère de sélection à part entière, au même titre que le rendement locatif ou l’emplacement.

Ce qui change concrètement

Le DPE reste construit autour de l’hiver. Selon Effy, société spécialisée dans la rénovation énergétique, il existe « un très fort déséquilibre en faveur de la partie hivernale dans le mode de calcul du DPE ». Résultat : un logement classé A ou B peut afficher une excellente note tout en étant invivable en pleine canicule. Isolation renforcée, forte consommation de chauffage évitée, la note grimpe, mais rien ne garantit la fraîcheur estivale.

Le problème s’aggrave sur le neuf récent. De nombreux programmes ont été déposés en mairie fin 2020 et 2021, juste avant l’entrée en vigueur des dernières obligations^[5]. Sortis de terre récemment, ces immeubles ne sont pas alignés sur la réglementation la plus exigeante. Et les correctifs restent complexes : pose de volets ou de climatiseurs souvent bloquée en copropriété, ou impossible dans les zones inscrites et protégées.

Ce contexte s’ajoute à un marché déjà tendu. L’indice INSEE des prix immobiliers reculait de 4,7 % sur un an au troisième trimestre 2024, avec des taux à 20 ans autour de 3,5 % au printemps 2025. Autant dire que chaque défaut structurel se paie désormais à la revente.

Source : DVF – DGFiP / data.gouv.fr · Le Revenu

Confort d'été : les enjeux pour l'investisseur

DPE aveugle à l'été

Le calcul du DPE favorise l'efficacité hivernale. Une bonne note ne garantit pas la fraîcheur d'un appartement en étage élevé pendant les canicules.

Neuf récent exposé

Les programmes déposés fin 2020 et 2021 ne respectent pas les dernières obligations et peuvent surchauffer malgré leur classement.

Risque de décote

Un bien invivable l'été perd de la valeur à la revente, dans un marché déjà en repli de 4,7 % sur un an.

Travaux contraints

En copropriété ou en zone protégée, l'installation de volets ou de climatiseurs est souvent complexe, voire interdite.

Ce que vous devez faire

Avant d’acheter un T3 ou un T4 en dernier étage, ne vous fiez pas à la seule étiquette DPE. Vérifiez l’orientation, la présence de protections solaires (volets, brise-soleil), la ventilation traversante et l’isolation de la toiture. Pour un bien sous les toits en zone tendue, demandez si des travaux d’amélioration du confort d’été sont autorisés par le règlement de copropriété ou le zonage. En secteur sauvegardé ou protégé, la marge de manœuvre est mince. Un appartement invendable un jour de canicule décote à la revente, intégrez ce risque dans votre calcul de rendement net dès l’acquisition.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.