Malraux supprimé en avril 2026 : le dispositif Jeanbrun impose l’amortissement fiscal

Fini la réduction d’impôt directe : depuis février 2026, le Jeanbrun mise sur l’amortissement annuel du bien, un changement de logique qui rebat les cartes de la défiscalisation immobilière.

Le Pinel avait disparu fin 2024. Le Malraux, lui, sort du jeu au printemps 2026. À sa place, la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) installe le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun. Opérationnel depuis le 21 février 2026, il abandonne la réduction d’impôt forfaitaire pour un mécanisme d’amortissement fiscal annuel. Un basculement qui vise avant tout les contribuables lourdement imposés.

Ce qui change concrètement

Le Pinel réduisait directement l’impôt dû : 12 %, 18 % ou 21 % du prix selon la durée d’engagement, avec zonage strict. Le Jeanbrun fonctionne à l’envers. L’investisseur déduit chaque année un amortissement de 3,5 % à 5,5 % du prix d’acquisition (hors terrain) de ses revenus fonciers. Sur la durée totale de location, cet amortissement peut représenter jusqu’à 80 % du prix du bien.

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La différence est technique mais décisive. Le Jeanbrun réduit la base imposable, pas l’impôt lui-même. Pour un contribuable dans les tranches marginales à 41 % ou 45 %, l’effet est souvent plus puissant qu’une réduction forfaitaire. Autre atout majeur : c’est une déduction d’assiette, donc hors du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros par an. Le dispositif s’applique dans le neuf comme dans l’ancien rénové, sur tout le territoire, sans zonage. La location doit rester nue et servir de résidence principale au locataire.

Source : ACVM Patrimoine · Auguste Patrimoine

Attention toutefois : le Jeanbrun ne remplace pas le Malraux sur tous les terrains. Pour un investisseur à 45 % de tranche avec un gros budget travaux, le Malraux gardait un avantage en valeur absolue. Selon Hagnéré Patrimoine, à 400 000 euros de travaux en Site Patrimonial Remarquable, le Malraux permettait jusqu’à 120 000 euros de réduction d’impôt sur 4 ans, contre environ 47 000 euros d’économie cumulée en Jeanbrun ancien sur 9 ans. Mais le Malraux exigeait une restauration complète sous contrôle d’un Architecte des Bâtiments de France, avec un ticket d’entrée souvent supérieur à 600 000 euros.

Ce que vous devez faire

Vérifiez d’abord votre tranche marginale d’imposition. Le Jeanbrun ne délivre son plein potentiel qu’à partir de 41 % ou 45 %, là où l’amortissement pèse le plus lourd. Si vous visiez l’ancien patrimonial haut de gamme, chiffrez précisément l’écart avec le Malraux avant son extinction. Pour la rénovation énergétique, le déficit foncier doublé jusqu’à fin 2027 constitue un levier à ne pas négliger. Le dispositif se cumule par ailleurs avec un PER ou un Girardin. Faites simuler les deux scénarios par un conseiller indépendant avant d’engager quoi que ce soit : l’amortissement se raisonne sur la durée, pas sur l’année de signature.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.