Le Malraux disparaît en 2026 et laisse la place au dispositif Jeanbrun, qui troque la réduction d’impôt contre un amortissement du bien déductible des loyers.
La loi de finances pour 2026 signe la fin d’une ère. Après l’extinction du Pinel fin 2024, c’est au tour du Malraux et des autres réductions d’impôt immobilières de céder la place. Le remplaçant s’appelle Jeanbrun, du nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement. Promulgué le 20 février 2026, ce statut du bailleur privé change radicalement de mécanique fiscale. Fini le cadeau d’impôt direct. Place à l’amortissement.
Ce qui change concrètement
Le Jeanbrun ne réduit pas votre impôt. Il réduit votre base imposable. Chaque année, une fraction du prix d’achat du logement (hors terrain) vient s’imputer sur vos revenus fonciers. Selon Le Particulier, le dispositif permet de déduire fiscalement jusqu’à 80 % du prix d’achat sur la durée d’engagement. Il s’applique dans le neuf comme dans l’ancien avec travaux, partout en France, sans zonage. Une rupture totale avec le Pinel, cantonné aux zones tendues.
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L’engagement locatif est de 9 ans fermes, en location nue à titre de résidence principale du locataire. L’efficacité du levier croît avec votre tranche marginale d’imposition : plus elle est élevée, plus l’amortissement pèse lourd. Attention au piège de sortie : les amortissements sont réintégrés à la revente, ce qui gonfle la plus-value imposable. Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028.
📊 Chiffres clés
- Amortissement Jeanbrun : jusqu’à 80 % du prix d’achat déductible
- Durée d’engagement : 9 ans fermes, location nue
- Fenêtre d’investissement : du 20 février 2026 au 31 décembre 2028
- Réduction Malraux (comparaison) : 22 à 30 % des travaux, jusqu’à 120 000 € sur 4 ans
Source : Le Particulier · Hagnéré Patrimoine
Le Malraux, lui, ne rendait pas les armes sans panache. Selon Hagnéré Patrimoine, sur un dossier à tranche marginale de 45 % avec 400 000 € de travaux en Site Patrimonial Remarquable, il pouvait générer jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt sur 4 ans, contre environ 47 000 € d’économie cumulée en Jeanbrun ancien sur 9 ans. Mais ce Malraux exigeait une restauration complète sous contrôle des Architectes des Bâtiments de France et un ticket d’entrée souvent supérieur à 600 000 €. Un jeu réservé aux très gros patrimoines.
Ce que vous devez faire
Ne signez rien sur un coup de tête. La suppression du zonage donne une liberté géographique inédite, mais elle transfère tout le risque sur vous : sans analyse de marché sérieuse, un logement en zone à faible demande locative devient un boulet. L’engagement de 9 ans est ferme, sans modulation possible. Confrontez systématiquement le Jeanbrun au statut LMNP, dont la logique d’amortissement est proche mais la fiscalité de sortie différente. Faites chiffrer les deux scénarios par un conseiller avant d’engager votre épargne. Le bon dispositif dépend de votre tranche d’imposition et de votre horizon de détention, pas d’une brochure commerciale.
🐦 Ce qu’en disent les experts
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
