Le gouvernement s’apprête à assouplir les critères de zonage du dispositif Jeanbrun applicable aux logements anciens, avec une publication attendue au Journal officiel avant fin septembre 2026.
Lancé en janvier 2025 pour succéder au Pinel, le dispositif Jeanbrun dans l’ancien peine à décoller : seulement 4 200 logements rénovés ont été engagés en 2025, loin de l’objectif de 15 000 par an. La raison principale ? Une carte de zonage trop restrictive, limitée aux communes en tension locative de catégorie A bis, A et B1. Résultat : des territoires comme Bordeaux, Lyon ou Lille, où la demande locative reste soutenue, se retrouvent exclus du dispositif. Face à cette situation, le ministère du Logement a annoncé un élargissement des zones éligibles, en concertation avec les élus locaux et les professionnels de l’immobilier.
Ce qui change concrètement
L’assouplissement portera sur deux axes. Premier levier : l’intégration de communes classées en zone B2 si elles démontrent une tension locative réelle (taux de vacance inférieur à 6 %, croissance démographique soutenue). Deuxième levier : la création d’une catégorie spécifique pour les centres-villes en déprise, où la rénovation de logements vacants depuis plus de deux ans pourrait ouvrir droit à la réduction d’impôt, même hors zonage strict. Concrètement, un investisseur qui rénove un appartement dans une ville moyenne éligible à cette nouvelle catégorie pourrait bénéficier d’une réduction d’impôt de 21 % étalée sur neuf ans, à condition de respecter les seuils de performance énergétique (classe B minimum post-travaux) et de loyers plafonnés.
Selon les données DVF de la DGFiP, le prix moyen d’un bien ancien à rénover en zone B2 s’établit autour de 180 000 euros, contre 320 000 euros en zone A. L’élargissement du zonage pourrait donc rendre le dispositif accessible à des investisseurs disposant d’un budget plus modéré. L’indice des prix immobiliers de l’INSEE affiche une baisse de 4,7 % sur un an au troisième trimestre 2024, ce qui améliore mécaniquement la rentabilité brute des opérations d’achat-rénovation, à condition que les loyers de marché suivent. Les taux de crédit immobilier, stabilisés autour de 3,5 % sur 20 ans en avril 2025, permettent un financement moins tendu qu’en 2023, année où ils avaient dépassé 4 %.
Ce que vous devez faire
Si vous envisagez d’investir dans l’ancien avec le Jeanbrun, attendez la publication du nouveau zonage avant de signer un compromis de vente. Consultez dès maintenant la carte officielle des zones tendues sur le site du ministère du Logement, et repérez les communes en zone B2 susceptibles d’être intégrées. Préparez un dossier de financement en amont : les banques exigent désormais un apport de 20 % minimum et un taux d’endettement inférieur à 35 %. Faites réaliser un audit énergétique avant tout engagement pour évaluer le coût réel des travaux de rénovation. Enfin, vérifiez que le loyer plafond du dispositif (variable selon la zone et la surface) reste cohérent avec le marché locatif local : un écart de plus de 15 % avec le loyer de marché rend l’opération fragile.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
