Le dispositif Malraux, qui permettait de déduire jusqu’à 30 % des travaux de rénovation en secteur sauvegardé, s’éteint le 30 avril 2026. Un nouveau mécanisme baptisé Jeanbrun prend le relais dès le 1er mai.
Fin d’une époque pour les investisseurs en immobilier patrimonial. Après 64 ans d’existence, la loi Malraux tire sa révérence. Le Conseil des ministres du 3 juillet 2026 a acté sa suppression définitive au 30 avril 2026, invoquant un coût budgétaire de 180 millions d’euros par an pour seulement 2 400 dossiers validés en 2025. Le dispositif Jeanbrun, voté dans la loi de finances rectificative de juin 2026, démarre immédiatement après.
Ce qui change concrètement
Le Jeanbrun conserve la logique du Malraux : une réduction d’impôt proportionnelle aux travaux de restauration d’un bien situé en zone protégée. Deux taux subsistent. 30 % pour les Sites Patrimoniaux Remarquables avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé. 22 % pour les SPR avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine, ainsi que pour les Quartiers Anciens Dégradés et les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager.
Première rupture : le plafond de travaux déductibles passe de 400 000 euros sur quatre ans à 300 000 euros sur cinq ans. Un couple qui investissait 400 000 euros en 2025 obtenait jusqu’à 120 000 euros de réduction d’impôt (30 % × 400 000). Avec le Jeanbrun, le même couple plafonne à 90 000 euros (30 % × 300 000). Soit 30 000 euros de moins. Le délai de conservation obligatoire du bien s’allonge de 9 à 12 ans. Toute revente avant ce terme déclenche la reprise intégrale de l’avantage fiscal.
Deuxième rupture : l’obligation de location. Le Malraux n’imposait aucune mise en location. Le Jeanbrun exige une location nue à usage de résidence principale pendant au moins six ans, avec un plafond de loyer indexé sur le dispositif Loc’Avantages. Un propriétaire qui souhaitait occuper son bien après travaux ou le laisser vide ne peut plus bénéficier de la réduction d’impôt.
Ce que vous devez faire
Si vous avez signé un compromis de vente ou déposé une déclaration préalable de travaux avant le 30 avril 2026, vous restez éligible au Malraux dans sa version actuelle. Après cette date, seul le Jeanbrun s’applique. Les dossiers engagés en 2025 conservent leurs droits acquis. Pour un projet en cours d’instruction, vérifiez que votre notaire ou votre architecte a bien acté la date de dépôt auprès de la mairie. Une erreur de chronologie peut vous faire basculer dans le nouveau régime et perdre 100 000 euros de travaux déductibles. Pour les nouveaux investisseurs, le calcul de rentabilité doit intégrer la contrainte locative et le plafond abaissé. Un bien acheté 250 000 euros avec 300 000 euros de travaux génère 90 000 euros de réduction d’impôt étalée sur cinq ans, soit 18 000 euros par an. Ce montant doit couvrir l’écart entre le loyer plafonné et le loyer de marché, sinon l’opération devient déficitaire.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
