Propriétaires : la France passe sous la barre des 60 %, une première depuis 1984

Le taux de propriétaires occupants en France tombe à 57 %, son niveau le plus bas depuis 1984. Une chute historique qui témoigne d’un blocage structurel du marché immobilier français.

La France compte désormais moins de 6 propriétaires sur 10, selon les dernières données disponibles. Ce recul de près de 10 points en vingt ans (66 % en 2004) marque un retournement majeur dans l’accès à la propriété. En cause : la combinaison d’un crédit immobilier encore cher (taux moyen autour de 3,5 % sur 20 ans en 2025), d’une capacité d’emprunt réduite et de prix qui restent élevés malgré la correction amorcée depuis 2023. Le volume de transactions immobilières s’établit autour de 800 000 en 2024, contre 1,1 million en 2022.

Ce qui bloque l’accession aujourd’hui

Le resserrement du crédit depuis 2022 a mécaniquement écarté les primo-accédants du marché. Avec un taux d’endettement plafonné à 35 % et une durée maximale de 25 ans (hors exceptions), un ménage gagnant 3 500 euros nets par mois ne peut emprunter qu’environ 230 000 euros. Or, dans les grandes métropoles, ce montant ne suffit plus pour acheter un T3 correctement situé. Résultat : les ménages qui auraient acheté il y a cinq ans restent locataires, faute de capacité d’emprunt suffisante.

L’indice des prix immobiliers reste en baisse (-4,7 % sur un an au troisième trimestre 2024 selon l’INSEE), mais cette correction ne compense pas l’envolée des années 2020-2021. Les prix moyens au mètre carré en Île-de-France restent deux fois supérieurs à ceux de 2010, tandis que les salaires médians n’ont progressé que de 15 % sur la même période. La fenêtre d’accession s’est donc resserrée pour une large frange de la population active, notamment les moins de 35 ans.

Ce que vous pouvez encore faire

Si vous êtes primo-accédant, trois leviers restent actifs en 2026. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) a été élargi dans le neuf et l’ancien avec travaux, avec des plafonds de ressources relevés dans les zones tendues. Renseignez-vous auprès de votre banque sur votre éligibilité : un PTZ peut représenter 15 % à 20 % du montant total de l’opération, selon votre situation.

Deuxième levier : l’achat groupé ou en démembrement. Acheter avec un ou deux co-acquéreurs (membres de la famille, amis) permet de mutualiser l’apport et la capacité d’emprunt. Pour les investisseurs, acheter la nue-propriété d’un bien occupé en viager ou en usufruit locatif réduit le prix d’acquisition de 30 % à 50 %, tout en constituant un patrimoine à moyen terme.

Enfin, surveillez les opportunités en zone périurbaine ou dans les villes moyennes, où les prix restent accessibles et où les tensions locatives commencent à s’accentuer. Un T3 à 150 000 euros dans une agglomération de 50 000 habitants reste finançable pour un ménage médian, tout en offrant une qualité de vie supérieure aux banlieues saturées des grandes métropoles.

Source : INSEE / DVF (DGFiP) – data.gouv.fr

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.