Le dispositif Jeanbrun, lancé en février 2026 pour relancer l’investissement locatif après la mort du Pinel, promet un amortissement puissant mais filtre sévèrement les candidats.
Le marché de l’investissement locatif est en chute libre depuis 2023. Volume de transactions immobilières : 800 000 en 2024, contre 1,1 million en 2022. Prix en recul de 4,7% sur un an. Le Pinel s’est arrêté fin 2024. Résultat : pénurie d’offre locative, candidats investisseurs aux abonnés absents. Le gouvernement a réagi avec le plan Relance logement intégré à la loi de finances 2026, dont la pièce maîtresse s’appelle Jeanbrun, du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Objectif affiché : 50 000 logements locatifs privés construits en 2026, et 2 millions d’ici 2030.
Un mécanisme fiscal inédit, mais sous conditions draconiennes
Le Jeanbrun change radicalement de logique par rapport au Pinel. Fini les réductions d’impôt calculées sur le prix d’achat. Place à l’amortissement : vous déduisez chaque année une fraction du prix de revient global (acquisition + travaux) de vos revenus fonciers, voire de votre revenu global. Dans le neuf, l’amortissement atteint jusqu’à 80% du prix d’acquisition. Dans l’ancien, les taux sont légèrement inférieurs, mais cumulables avec un déficit foncier exceptionnel plafonné à 21 400 euros (contre 10 700 euros en temps normal), dispositif maintenu jusqu’en 2027.
Le piège : les critères d’éligibilité. Selon Capital.fr, le dispositif dessine une relance à deux vitesses. Pour le neuf, le logement doit afficher un DPE A ou B dès l’acquisition. Pour l’ancien, il faut réaliser des travaux représentant au moins 30% du prix d’achat et atteindre ce même niveau de performance énergétique. Résultat : le Jeanbrun favorise massivement le logement collectif neuf, qui répond d’emblée aux exigences posées. L’ancien réhabilité reste compliqué à financer pour la majorité des particuliers, surtout en zone tendue où les prix d’acquisition sont déjà élevés.
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Le plafond global d’amortissement est fixé à 10 700 euros dans l’ancien. Pour le neuf, aucune limite chiffrée n’a été communiquée dans les sources disponibles, mais l’amortissement reste soumis au respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Ces plafonds ont été révisés en 2026 avec une hausse de 1,04% pour les loyers et de moins de 1% pour les ressources, selon Les Échos Investir. Tout changement de locataire ou révision de loyer impose de vérifier ces nouveaux barèmes. Laisser le logement vacant au-delà du délai raisonnable de recherche d’un nouveau locataire fait perdre le bénéfice fiscal.
📊 Ce que permet le Jeanbrun
- Amortissement neuf : jusqu’à 80% du prix d’acquisition
- Travaux dans l’ancien : minimum 30% du prix d’achat
- Déficit foncier exceptionnel : 21 400 € (vs 10 700 € en temps normal), jusqu’en 2027
- Hausse des plafonds de loyer 2026 : +1,04%
- Objectif gouvernemental : 50 000 logements locatifs privés en 2026
Source : Les Échos Investir · Capital.fr
Qui gagne, qui perd avec ce dispositif
Les gagnants : les investisseurs qui visent le neuf en zone où l’offre répond déjà aux normes BBC ou RE2020. Les promoteurs qui construisent du DPE A ou B d’office. Les contribuables fortement imposés qui peuvent absorber un déficit foncier de 21 400 euros sans difficulté. Thierry Abriat, directeur général d’illiCO travaux, souligne que l’amortissement du prix de revient global (achat + travaux) permet de réduire l’impôt du foyer, et pas seulement la fiscalité liée aux revenus locatifs.
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Les perdants : la majorité des propriétaires bailleurs de l’ancien qui ne disposent ni de la trésorerie, ni de la capacité d’endettement pour financer 30% de travaux en sus de l’acquisition. Les investisseurs en zones détendues où les prix d’achat sont bas mais où les loyers plafonnés rendent l’opération non rentable. Selon un sondage relayé par Capital.fr, le dispositif Jeanbrun reste peu attractif pour une majorité de propriétaires. Les Échos estiment que, tel qu’il est calibré aujourd’hui, il ne permettrait pas de relancer massivement le marché du logement neuf.
Ce qu’il faut vérifier avant d’investir
Première étape : simuler l’opération avec un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable spécialisé. Le Jeanbrun ne se résume pas à un pourcentage d’amortissement. Il impose de respecter des plafonds de loyers révisés chaque année, de contrôler les ressources du locataire à l’entrée, et de ne jamais laisser le bien vacant au-delà du raisonnable. Tout manquement fait sauter l’avantage fiscal.
Deuxième étape : chiffrer précisément le coût des travaux dans l’ancien. Atteindre un DPE A ou B sur un logement classé E ou F exige souvent une rénovation globale : isolation renforcée, chauffage performant, menuiseries. En zone tendue, 30% du prix d’achat peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Sans financement bancaire à taux acceptable (taux moyen 20 ans autour de 3,5% en avril 2025), l’opération devient non rentable.
Troisième étape : anticiper l’évolution du marché locatif local. Le Jeanbrun vise 50 000 logements par an, mais si l’offre se concentre sur quelques zones déjà saturées, les loyers de marché risquent de baisser, rendant les plafonds réglementaires encore plus contraignants. Le gouvernement table sur 500 millions d’euros de recettes fiscales générées par le dispositif. Cela suppose un volume d’investissements massif. Si ce volume n’arrive pas, le Jeanbrun rejoindra la longue liste des dispositifs fiscaux qui n’ont jamais décollé.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.
