L’Assemblée nationale a récemment adopté un amendement qui modifie la durée du dispositif fiscal Denormandie, destiné à encourager les investissements dans la rénovation des logements anciens. Ce dispositif, initialement prévu pour se terminer en 2027, voit désormais sa date de fin avancée à décembre 2026. Cette décision fait suite aux conclusions d’une mission menée par l’Inspection générale des finances, laquelle a jugé que le dispositif n’était pas aussi efficace qu’espéré.
Nouvelles dates de fin et statistiques récentes
Adopté le 24 octobre dernier, cet amendement au projet de loi de finances pour 2025 réduit donc la période pendant laquelle les investisseurs peuvent bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif Denormandie. Laurent Saint-Martin, ministre des Comptes publics, a souligné lors de son intervention à l’Assemblée nationale que cette mesure permettrait de recentrer les efforts de rénovations immobilières sur des dispositifs plus pertinents. En 2023, seulement 880 ménages avaient profité de cette aide fiscale, pour un coût total de 10 millions d’euros.
Charles de Courson, rapporteur général du Budget, s’est également exprimé en faveur de cette réduction, estimant que cet ajustement était raisonnable étant donné la faible adoption du dispositif jusqu’à présent. Pour rappel, le Denormandie, lancé en 2019, propose une réduction d’impôt allant de 9% à 21% du prix d’acquisition du bien immobilier, sous certaines conditions de rénovation détaillées ci-après.
Conditions et modalités de mise en œuvre du dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie offre une incitation fiscale attractive pour l’achat et la rénovation de logements anciens destinés à la location. Les investisseurs doivent s’engager à louer nu à titre de résidence principale pendant une durée comprise entre 6 et 12 ans. Pour être éligibles, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût global de l’investissement immobilier.
Les types de travaux pris en compte incluent notamment :
- La transformation de locaux non affectés à l’habitation en logements.
- L’amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 20 à 30 %.
- L’isolation de la toiture, des murs et des fenêtres.
- Le changement de la chaudière ou de la production d’eau chaude.
Cependant, la récente modification adoptée exclut désormais les copropriétés dégradées du champ d’application du Denormandie, voire même rétroactivement à partir du 11 avril 2024. Cette décision a été motivée par les difficultés rencontrées par ces copropriétés à répondre aux objectifs initiaux du dispositif.
Extension géographique et cadre règlementaire
L’un des points notables du dispositif est qu’il ne s’applique pas uniformément sur tout le territoire français. Seules un peu plus de 1700 communes spécifiquement identifiées, souvent celles ayant un besoin marqué de réhabilitation de leur habitat en centre-ville, sont éligibles. Parmi elles, on trouve notamment les villes incluses dans le plan “Action cœur de ville” et celles ayant conclu une convention d’opération de revitalisation du territoire.
Aussi, l’investissement doit respecter certains plafonds : le montant du prix de l’acquisition est limité à 300 000 €, et le coût du mètre carré retenu pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 5500 €/m². Par ailleurs, le taux de réduction est ajusté en fonction de la durée de l’engagement de location :
- 12 % pour une durée de 6 ans
- 18 % pour une durée de 9 ans
- 21 % pour une durée de 12 ans
Pour les investissements réalisés outre-mer, ces taux sont respectivement portés à 23 %, 29 % et 32 %, ce qui reflète une volonté de stimuler l’économie et la réhabilitation des infrastructures dans ces régions spécifiques.
Impact financier et fiscalité
Le coût des travaux nécessaires pour atteindre les critères d’éligibilité constitue une part importante du budget global des investisseurs. En contrepartie, la réduction d’impôt peut contribuer significativement à diminuer leur charge fiscale annuelle. Toutefois, il convient de noter que cette réduction entre dans le plafond global des niches fiscales fixé à 10 000 € par foyer et par an, incluant par exemple le crédit d’impôt pour emploi à domicile ou encore les frais de garde d’enfants.
Selon les données disponibles, malgré les intentions louables du gouvernement pour stimuler la rénovation urbaine via le Denormandie, l’impact réel semble avoir été limité jusqu’à présent. Le rapport de l’inspection générale des finances suggère que l’exclusion des copropriétés en difficulté pourrait davantage cibler les ressources gouvernementales sur des projets de rénovation nettement plus aboutis et réalisables.
