Marchand de biens en 2026 : ce que le budget change vraiment pour les marges du métier

Le marchand de biens vivait sur un modèle simple : acheter décoté, rénover, revendre par lots. Le budget 2026 vient de rebattre les cartes. Durcissement de l’apport-cession, hausse des droits de mutation, contrôle renforcé de la TVA sur marge : la mécanique fiscale grignote désormais ce qui restait de la marge. Décryptage d’un métier qui redevient artisanal.

Le schéma a enrichi une génération d’opérateurs et attiré des milliers d’épargnants venus prêter à 10 %. Il reposait sur une conjonction rare : de l’argent gratuit, un marché haussier, et un temps qui travaillait pour l’acheteur. Cette décennie est terminée. Le métier redevient ce qu’il était avant : une affaire d’artisan, où l’on gagne sa marge à l’achat et où l’on ne compte plus sur la revalorisation pour faire le travail.

Ce qui a changé n’est pas anecdotique. La fiscalité s’est durcie sur trois fronts à la fois, au moment précis où le crédit se raréfie et où les obligations de rénovation énergétique frappent le parc ancien dégradé, matière première du métier. Comprendre la mécanique de ces frottements fiscaux devient la condition pour savoir si une opération tient encore la route ou si elle vous laissera avec du stock sur les bras.

La marge brute affichée n’est pas la marge nette encaissée

Les professionnels raisonnent en pourcentage. Une opération saine vise environ 25 % de marge brute, avec des travaux représentant près de 30 % du prix du bien. En dessous de 20 %, le jeu n’en vaut plus la chandelle : le risque devient disproportionné par rapport au gain espéré. Les banques, elles, restent réticentes dès que les travaux dépassent 50 % du prix d’acquisition.

Le problème tient à l’écart entre marge brute et marge nette. Sur une revente, plusieurs couches fiscales viennent se superposer. La TVA immobilière d’abord, puis l’impôt sur les sociétés autour de 25 %, puis la flat tax de 30 % si le dirigeant se distribue des dividendes^[3]. Une marge brute de 100 000 € ne se traduit donc jamais par 100 000 € dans la poche.

Concrètement, sur une opération type : une maison achetée 150 000 €, 40 000 € de travaux, revendue 250 000 €, la plus-value apparente atteint 60 000 €^[3]. Mais entre frais de notaire à l’achat, TVA, IS, assurances, coût du crédit et retards de chantier, ce résultat peut être divisé par deux. Il faut viser au moins 25 000 à 35 000 € de marge nette par opération pour que l’affaire ait un sens économique.

Source : Capital.fr

Le budget 2026 durcit discrètement l’apport-cession

C’est passé largement sous les radars. Une modification de la loi de finances pour 2026 vient restreindre le champ du dispositif d’apport-cession^[2]. En excluant plusieurs activités immobilières du périmètre de remploi, le gouvernement réduit les marges de manœuvre des dirigeants qui cèdent leurs titres. Sont désormais visées la promotion immobilière, l’activité de lotisseur et celle de marchand de biens.

Le mécanisme mérite d’être précisé. L’apport-cession permet à un dirigeant d’apporter ses titres à une holding avant leur cession, plaçant la plus-value en report d’imposition, à condition de réinvestir le produit dans une activité économique éligible dans un délai contraint. Jusqu’ici, la promotion, le lotissement et le négoce immobilier constituaient des supports de remploi fréquemment utilisés par les entrepreneurs^[2]. Ils sortent désormais du périmètre.

Pour les professionnels du droit, le signal est préoccupant. Pierre Appremont, avocat associé au cabinet GALM, observe auprès des Échos que l’on continue de pointer du doigt l’immobilier alors même que le secteur traverse une phase de grande fragilité^[2]. Le rôle joué par les clubs deals et fonds immobiliers dans le financement de projets devenus plus risqués rend ce durcissement d’autant plus sensible.

Un flou persiste sur certaines activités. Une exception semble subsister pour l’hôtellerie, qui continuerait en principe à ouvrir droit au report d’imposition^[2]. Mais l’incertitude domine. Selon Geoffray Taillet, responsable du droit patrimonial chez UFF, des précisions de l’administration seraient utiles pour sécuriser le traitement fiscal de l’acquisition des murs et du fonds de commerce d’un hôtel. En clair : mieux vaut attendre une doctrine claire avant de bâtir une stratégie de remploi sur ce terrain.

Ce que le budget 2026 change pour le négoce immobilier

Marge nette divisée

Entre TVA, IS et flat tax, une marge brute de 100 000 € ne se retrouve jamais intacte dans la poche de l'opérateur.

Apport-cession restreint

Le budget 2026 exclut la promotion, le lotissement et le marchand de biens du périmètre de remploi ouvrant droit au report d'imposition.

Rénovation énergétique

Les biens classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F à partir de 2028, ce qui rabaisse le prix accepté par l'acquéreur.

TVA sur marge contrôlée

Le Conseil d'État a validé la lecture restrictive de l'administration : une requalification expose à une majoration de 40 %.

Le risque du stock

Dans un marché rationné par le crédit, un bien qui ne se revend pas immobilise la trésorerie et ronge la rentabilité mois après mois.

TVA sur marge et droits de mutation : les deux étaux

La TVA sur marge est le nerf de la guerre du marchand de biens. Elle permet, sous conditions, de ne taxer que la marge réalisée et non le prix total de revente, ce qui allège considérablement la charge fiscale. Le Conseil d’État a validé la position de l’administration fiscale sur son application^[5], resserrant le champ des opérations éligibles. Le professionnel qui ne respecterait pas ces conditions s’expose à un risque de rectification, avec intérêts de retard, voire une majoration de 40 % pour manquement délibéré.

Cette rigueur change la donne. Une opération construite sur l’hypothèse d’une TVA sur marge, requalifiée en TVA sur prix total, voit sa rentabilité s’effondrer. La différence d’assiette entre taxer la seule marge et taxer le prix de vente complet peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros sur une revente. Chaque cas doit être étudié en amont : le régime de TVA applicable se détermine dès l’achat, pas au moment de la revente.

Second étau : la hausse des droits de mutation votée pour 2025 renchérit la sortie^[1]. Elle pèse sur des acheteurs déjà rationnés par le crédit. Le marchand de biens ne paie pas directement ces droits sur sa revente, mais ils réduisent le prix que l’acquéreur peut consentir. Autrement dit, la hausse est répercutée en amont, dans la négociation, et rogne la marge du vendeur professionnel.

À ces frottements s’ajoute une contrainte propre à la matière première. L’ancien dégradé, cœur de cible du métier, est précisément le parc visé par les obligations de rénovation énergétique. Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028^[1]. Cela pèse sur le prix qu’acceptera un acquéreur investisseur, contraint d’intégrer le coût des travaux réglementaires dans son calcul.

Les stratégies qui tiennent encore la route

Première règle : gagner sa marge à l’achat. Puisque le temps ne travaille plus pour l’opérateur et que la fiscalité ponctionne la sortie, la sécurité se construit à l’entrée. Un bien acheté au bon prix, avec une décote suffisante pour absorber travaux, frottements fiscaux et aléas de chantier, reste la seule vraie protection. Viser 25 % de marge brute n’est plus un objectif de confort mais un seuil de survie^[3].

Deuxième règle : sécuriser le régime de TVA dès l’acquisition. Compte tenu de la validation par le Conseil d’État de la lecture restrictive de l’administration^[5], la question du régime applicable doit être tranchée avant de signer, avec un conseil spécialisé. Une erreur ici transforme une opération rentable en opération à perte, avec en prime le risque de majoration de 40 %.

Troisième règle : fuir le stock. Le principal danger n’est pas toujours le chantier, mais la revente^[3]. Un studio mal situé ou un local commercial difficile à céder peut immobiliser la trésorerie pendant des mois, alors que le coût du crédit continue de courir. Dans un marché rationné par le crédit, la liquidité du bien à la revente prime sur la marge théorique. Mieux vaut une opération à 22 % qui se vend en trois mois qu’une opération à 30 % qui reste bloquée un an.

Pour les dirigeants qui envisageaient un apport-cession, la sortie de la promotion, du lotissement et du négoce immobilier du périmètre de remploi impose de revoir la copie^[2]. Le remploi devra se porter sur des activités économiques restées éligibles, sous peine de voir tomber le report d’imposition sur la plus-value d’apport. Ce point mérite un arbitrage précis avec un avocat fiscaliste avant toute cession de titres.

Les erreurs à éviter absolument

Confondre marge brute et rentabilité réelle est l’erreur fondatrice. Une plus-value apparente de 60 000 € sur le papier peut fondre de moitié une fois passés IS, TVA, flat tax et frais^[3]. Raisonner en net après impôt, dès le business plan, évite les mauvaises surprises au moment de solder l’opération.

Sous-estimer le poids réglementaire de la rénovation énergétique est la deuxième erreur. Acheter un bien classé F ou G sans intégrer le calendrier d’interdiction locative revient à surpayer un actif dont l’acquéreur final rabattra le prix. Le coût de mise aux normes énergétiques doit figurer dans le plan travaux, pas être découvert à la revente.

Enfin, bâtir une stratégie d’apport-cession sur l’immobilier sans vérifier l’éligibilité du remploi est désormais un pari risqué. Le durcissement de 2026 étant récent et le flou persistant sur des activités comme l’hôtellerie^[2], toute opération de ce type doit être validée sur pièces, à froid, avec un professionnel du droit. Un report d’imposition remis en cause peut coûter très cher.

Notre analyse

Le vrai sujet n’est pas que le marchand de biens ait disparu : c’est qu’il redevient un métier d’artisan, où la compétence remplace l’effet de levier du marché. Les vingt-quatre dossiers recensés au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales entre le 5 avril et le 9 août 2026 confirment ce diagnostic par leur physionomie même^[1]. Les épargnants qui prêtaient à 10 % découvrent que ces rendements portaient un risque réel, désormais matérialisé.

Le paysage professionnel reste néanmoins peuplé d’opérateurs actifs. L’entreprise individuelle THOMAS REVENU, dirigée par Thomas Revenu et créée le 9 juin 2016 à Broindon en Côte-d’Or, figure parmi ces structures en activité dans le secteur. La longévité d’une telle entité, traversant la fin de la décennie d’argent gratuit, illustre que le métier survit à condition de maîtriser sa marge à l’achat et sa fiscalité à la revente.

Ce que personne ne dit assez : le durcissement fiscal de 2026 n’a pas tué le métier, il a éliminé les amateurs. Ceux qui achetaient cher en pariant sur la hausse sont pris en tenaille entre crédit rare, droits de mutation alourdis et TVA sous contrôle. Ceux qui savent négocier une décote, sécuriser leur régime de TVA et éviter le stock continueront de gagner leur vie. La marge se fait toujours, mais elle se mérite désormais opération par opération.

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement, fiscal ou juridique personnalisé. Consultez un professionnel qualifié (notaire, avocat fiscaliste, CGP) avant toute décision patrimoniale.